تفاوت دستور و حکم تخلیه

دستور تخلیه

فرض کنید طبق یک قرارداد ملک مسکونی خود را به شخصی برای مدت دو سال  در سال ۹۲ اجاره داده اید، در سال ۹۴ موعد اجاره به پایان می رسد و از ایشان درخواست می کنید که  ملک را تخلیه نماید اما این شخص از این امر سرباز می زند. در این صورت شما می توانید از طریق دستور تخلیه، مجددا ملک مورد نظر خود را تصرف کرده و ایشان را از ملک خارج کنید. البته باید .

توجه داشته باشید که بهره گیری از دستور تخلیه مستلزم وجود شرایطی است

شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه

• در قرارداد اجاره، مدت قيد شده باشد.
• قرارداد اجاره مربوط به اماكن غيرتجاري يا تجاري و فاقد سرقفلی باشد.
• دو شاهد ذيل قرارداد اجاره را امضاء كرده باشند
• مدت اجاره پايان يافته باشد.
• قرارداد اجاره در دو نسخه تنظيم و امضاء شده باشد.

طرفین دعوا در دستور تخلیه

در این دعوا شما به عنوان موجر یا مالک منافع ملک، خواهان هستید و طرف دیگر که مستاجر شماست، خوانده خواهد بود. همانطور که پیشتر نیز اشاره شده است در عقد اجاره، شما حتما لازم نیست که مالک عین یا به عبارتی منزل مورد نظر باشید، بلکه می توانید مالک منفعت باشید یعنی به عبارت دیگر ممکن است خود شما هم در ان منزل مستاجر بوده باشید اما طبق قراردادی که با صاحب اصلی ملک منعقد کرده اید این اختیار به شما داده شده باشد که بتوانید ملک را مجددا به دیگری اجاره دهید. برای اطلاعات بیشتر در این خصوص به مقاله اجاره مراجعه نمایید.

مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه

مرجع صالح براي رسيدگي به دستور تخليه در قراردادهاي اجاره اعم از رسمي يا عادي، طبق ماده ۹ ازقانون شورای حل اختلاف، شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك است. در مورد قراردادهاي اجاره رسمي، مي توان تخليه ملك را از طريق اداره اجراي ثبت نيز انجام داد. اما در این زمینه باید به این امر توجه داشته باشید که اگر مکان مورد اجاره از نوع تجاری بوده و قرارداد برای سال ۵۶ و یا قبل از آن باشد، دیگر نمی توان به شورا مراجعه نمود بلکه در این خصوص بایستی به دادگاه صالح مراجعه نمود. دستور تخليه بدون تشكيل جلسه رسيدگي و فوراً و خارج از نوبت، رسيدگي و صادر مي شود و قابل اعتراض و تجديدنظر خواهي نيست اما در صورتی که مستأجر مدعي تمديد قرارداد اجاره باشد در اينصورت بايد شكايت خود را به دادگاه عمومي محل وقوع ملك اعلام نمايد، شكايت او مانع از انجام تخليه نيست مگر اينكه دادگاه رسيدگي كننده شكايت مستأجر را وارد بداند در اينصورت پس از اخذ تأمين مناسب، قرار توقيف عمليات اجرايي صادر مي گردد.

اجرای دستور تخلیه

اجراي دستور تخليه نيازمند صدور اجراييه نيست. مأمور ابلاغ مكلف است دستور تخليه را ظرف ٢٤ ساعت به مستأجر ابلاغ نمايد و در نسخه دوم رسيد دريافت كند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسيد، اين موضوع را در ابلاغ نامه قيد و ظرف سه روز نسبت به اجراي مفاد دستور اقدام كند.

نحوه جبران خسارت

اگر شما به عنوان صاحب ملک (صاحب عین یا منفعت) مدعي ورود خسارت به ملك باشید و يا بابت پول آب، برق و يا … طلبي از مستأجر داشته باشید، بايد ضمن دادخواست جداگانه با عنوان مطالبه ضرر و زيان يا بدهي، اقدام و گواهي دفتر شعبه دادگاهي كه پرونده در آنجا مطرح است را به اجراي احكام شوراي حل اختلاف تحويل دهید تا مبلغ وديعه را به مستأجر تحويل ندهند.

آیا اجرای دستور تخلیه در غیاب مستاجر امکان پذیر است؟

پاسخ مثبت است؛ اگر در هنگام تخليه ملك، مستأجر حضور نداشته باشد و اثاثيه اي در آنجا باشد، مي توان با معرفي يك انبار عمومي و انتقال اموال به آنجا، تخليه ملك را انجام داد.

حکم تخلیه

برخي از قراردادهاي اجاره مشمول دستور تخليه نمی شوند برای مثال مدت اجاره پایان نیافته باشد، توسط دو نفر شاهد امضاء نشده و يا قرارداد با قيد مدت در دو نسخه تنظيم نشده باشد. در این صورت  در پايان مدت اجاره، مالك مي بايست براي تخليه ملك با ارائه دادخواست در شوراي حل اختلاف و يا دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نمايد.

طرفین دعوا در حکم تخلیه

خواهان دعوا، شما به عنوان موجر هستید كه می بایست دادخواست خود را به طرفيت مستأجر (خوانده دعوا) مطرح نمایید.

مرجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه

در این خصوص می بایست میان قراردادهایی که در ان ها سرقفلی پیش بینی شده و موارد بدون این حق قائل به تفکیک شد به این صورت که:

• اگر قرارداد اجاره مربوط به اماكن مسكوني و يا اماكن تجاري بدون حق سرقفلي باشد، مرجع صالح، شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك است
• اگر قرارداد اجاره مربوط به اماكن تجاري داراي حق سرقفلي باشد، در اينصورت مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملك است.

رأيي كه در مورد حكم تخليه صادر مي شود قابل تجديدنظرخواهي و در صورت غيابي بودن، قابل واخواهي مي باشد.

اجرای حکم تخلیه

پس از صدور رأي و قطعيت آن، با صدور اجراييه بنا به درخواست موجر، به مستأجر ابلاغ مي شود كه ظرف ١٠ روز از تاريخ ابلاغ، اقدام به تخليه ملك نمايد در غير اينصورت، دادگاه اقدام به تخليه ملك مي نمايد. اجراي حكم تخليه منوط بر اين است كه مبلغ وديعه اخذ شده از مستأجر توسط صاحب ملک اعم از این که صاحب عین باشد یا منفعت، به حساب سپرده دادگستري واريز گردد.

جبران خسارت

در ضمن دادخواست تخليه ميتوان خواسته هايي همچون مطالبه اجور معوقه و يا پرداخت خسارت و … را مطالبه نمود.

موسسه حقوقی رای مثبت با حضور وکلای مجرب وکیل پایه یک دادگستری و بهترین وکیل حقوقی و وکیل ملکی و وکیل قرارداد را که تخصص همان موضوع را دارد و پرونده های مشابه زیادی را کار کرده و به قولی چم وخم را خوب می داند برای دعوای شما انتخاب و بر می گزیند.