در معنای اصطلاحی افراز به معنی جدا کردن چیزی از چیز دیگر است در مسائل حقوقی نیز زمانی با افراز برخورد مینماییم که مالی به صورت مشاعی بین دو یا چند نفر وجود دارد و هریک از شرکابه هر دلیل درخواست جدا سازی سهم خود از دیگران را دارد.که این مستقل سازی سهم مشاعی از سایر شرکا میتواند به صورت توافقی با شرکا یا از طریق تقسیم اجباری توسط دادگاه صورت پذیرد.در هر حالت مستقل سازی سهم مشاعی را افراز مینامند.
برای انجام عملیات افراز دو مرجع صالح اداره ثبت و دادگاه جهت رسیدگی وجود دارد که در ذیل به تشریح هریک خواهیم پرداخت:
۱٫ادارات ثبت:
اداره ثبت در زمینه انجام عملیات افراز مال مشاعی صرفا زمانی صالح محسوب میشود که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد.یعنی در اصلاح یا ملک دارای سند مالکیت بوده یا حداقل درخواست مربوطه به ثبت رسیده باشد و آگهی نوبتی و تحدید حدود آن منتشر و در مهلت قانونی نیز مورد اعتراض قرار نگرفته باشد و درواقع ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد. و نکته قابل توجه اینجاست که کل ملک مشاعی باید در شرایط مذکور باشد لکن اگر صرفا قسمتی از ملک مشاعی دارای سند مالکیت باشد و قسمت دیگر آن هنوز به مراحل مذکور نرسیده باشد انجام عملیات افراز آن نمیتواند از طریق اداره صورت صورت پذیرد و شرکا ناگزیر باید به دادگاه مراجعه کنند.
۲٫دادگاه:
الف:گاها در بین شرکا فردی محجور اعم از صغار و مجانین و سفها و یا غایبی وجود دارد که در چنین فرضی در جهت حفظ حقوق آنها رسیدگی به درخواست افراز بایستی از طریق دادگاه صورت پذیرد ولو اینکه ملک دارای سند مالکیت نیز باشد.
ب:وجود مالکی مجهول ولو برای درصد کمی از ملک.توجه به لفظ مجهول المالک در این فرض بسیار حائز اهمیت است چرا که در حقوق مدنی مجهول المالک به ملکی اطلاق میشود که مالک مشخص و معینی ندارد در صورتی که در این فرض مجهول المالک به ملکی اطلاق میشود که ممکن است دارای مالک مشخصی هم باشد لکن مالک درخواست ثبت ملک را نکرده است.که در این حالت نیز مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست افراز دادگاه میباشد.
مراحل درخواست افراز:
۱٫درخواست افراز از طریق دادگاه: به این صورت است که از طریق دادگاه و به طرفیت همه شرکا صورت میپذیرد یعنی خواهان در دعوا فرد متقاضی افراز است و خواندگان دعوا باید تمامی شرکا دیگر باشند که در غیر این صورت دعوی رد خواهد شد.
۲٫از طریق اداره ثبت:
درخواست افراز از طریق اداره ثبت نیازمند طی تشریفات قانونی بر مبنای قانون افراز و فروش املاک مشاعی میباشد که در ذیل به صورت مشروح توضیح داده خواهد شد.
درحالتی که ملک دارای سند مالکیت باشد که مشکلی وجود ندارد لکن اگر ملک در جریان ثبتی باشد به شکلی که در دفتر املاک ثبت وآگهی نوبتی و تحدیدی آن منتشر شده ودر وقت مقرر نیز به آن اعتراض نشده باشد و همچنین نباید دارای اختلاف حدود با مجاورین باشد چرا که در صورت اختلاف حدود با مجاورین قابل افراز نیست لکن با جمیع شرایط مذکور عملیات افراز به شرح ذیل آغاز میگردد.
۱٫تقاضای افراز از اداره ثبت از طریق درخواست کتبی از سمت هریک از شرکا صورت میگیرد که این در خواست باید متضمن مشخصات و نشانی صحیح همراه با مستندات قانونی باشد.اداره ثبت در صورت تکمیل بودن مدارک اقدام به شروع به به عملیات افراز نموده در غیر اینصورت تا رفع نواقص رسیدگی را متوقف میکند.برسی اولیه درخواست از سوی نماینده اداره ثبت محل صورت میپذیرد.
۲٫پس از برسی های به عمل آمده از سوی نماینده اداره ثبت مبنی بر عدم مشکل برای افراز برسی سند مالکیت و یا تکمیل بودن شرایط درخواست متقاضی .اقدام به تهیه گزارش نموده و آن را برای اداره ثبت ارسال میکند.
۳٫رییس اداره ثبت در صورتی که گزارش را تکمیل و ملک را مهیا برای افراز دانست پرونده ای تشکیل و آن را برای نقشه برداری و معاینه محلی به نقشه بردار ارجاع میدهد.
۴٫در روز نقشه برداری از همه از شرکا دعوت به عمل می اید که در محل حضور پیدا کنند و نقشه بردار به همراه نماینده اداره ثبت حضور یافته و گزارش تهیه میکند و از سایر شرکا حاضر نیز امضا میگیرد.
۵٫گزارش مذکور به واحد ثبتی تسلیم میشود و مسئول واحد ثبت پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی نظر خود را مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز اظهار میدارد.
صرفا در صورتی که ملک قابل افراز تشخیص داده شود این تصمیم به همراه یک نسخه از صورت مجلس و کپی نقشه افرازی به همه شرکا ابلاغ میشود تا در صورتی که اعتراضی دارند ظرف ۱۰ روز اعتراض خود را در دادگاه عمومی محل وقوع ملک تسلیم کنند.
۶٫درصورت اعتراض دادگاه به بررسی کامل پرونده میپردازد و در صورتی که پرونده را فاقد نقص یا ایراد اساسی بداند به صدور حکم مبنی بر قابل افراز بودن مینماید که این حکم قطعی و جهت اجرا به واحد اجرای احکام ارسال میگردد. در مرحله بعدی نماینده اداره ثبت بر مبنای صورت مجلس تنظیمی اقدام به تهیه پیش نویس سند قطعات افرازی مینماید و متصدی دفتر املاک سند اولیه را باطل وسند اسناد مالکیت جدید صادر و مراتب ابطال را به دفتر اسناد رسمی محل گزارش میکند.
۷٫در صورتی که نظر دادگاه مبنی بر غیر قابل فراز بودن ملک باشد شرکا میتوانند تقاضای فروش ملک را بنمایند و دادگاه ضمن بررسی دستور فروش را صادر کرده و به دایره اجرا ارجاع میدهد .ملک فروش رفته و هزینه اجرا از آن کسر و مابقی به نسبه سهم شرکا به آن ها پرداخت میشود.