بعضاً بنا به دلایلی من جمله عدم حسن نیت، اشتباه یا غرض و غیره، افرادی که هیچگونه مداخله و قصوری در ماجرایی ندارند متحمل ورود خسارت شده و به نوعی متضرر می گردند.
بدین توضیح که ممکن است افرادی که به صورت شرعی و قانونی نسبت به ملکی حقوق مالکانه پیدا کرده اند و به وسیله یکی از عقود ناقله من جمله مبایعه نامه، صلح نامه و غیره که اکثراً به صورت سند عادی تنظیم شده است ملکی را تملک نموده اند در مرحله اجرای حکمی فی مابین فروشنده و اشخاص ثالث، اموالشان توقیف می‌گردد. این توقیف در راستای وصول محکوم به از اموال فروشنده (محکوم علیه پرونده دیگر) اتفاق می‌افتد.
اساساً این اتفاق به دلیل عدم انتقال رسمی ملک خریداری شده در اداره ثبت اسناد و املاک کشور به وقوع می‌پیوندد. زیرا که به استناد ماده ۲۲ قانون ثبت محاکم و ادارات کسی را مالک می‌شناسد که در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک نام ایشان به صورت رسمی به عنوان مالک ثبت شده باشد.
ماده ۲۲ قانون ثبت: « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره – حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.»
قانون گذار برای حمایت از اشخاص ثالث زیان دیده راهکاری برای دفاع و جلوگیری از تضییع حقوق ایشان با مراجعه به مراجع قضایی صالحه پیش بینی نموده است که به اعتراض ثالث اجرایی یا اعتراض شخص ثالث نسبت به توقیف اموال معروف می‌باشد.
مستندات قانونی مورد استناد در دعوی مذکور مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی می‌باشد و چنین اشعار می‌دارد که اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی یا سند رسمی یا عادی ای که شرعی بودن آن توسط محاکم بررسی می‌گردد باشد و تاریخ آن مقدم بر توقیف ملک باشد دادگاه رسیدگی کننده با صدور حکم نسبت به رفع توقیف ملک متنازع فیه تصمیمات مقتضی را اتخاذ می‌نماید.
ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی: « هر‌گاه نسبت به مال منقول یا غیرمنقول یا وجه نقد توقیف شده شخص ثالث اظهار حقی نماید اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، توقیف رفع می‌شود در غیر این صورت عملیات اجرایی تعقیب می‌گردد و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود می‌تواند به دادگاه شکایت کند.»
ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی: « شکایت شخص ثالث در تمام مراحل بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و پرداخت هزینه دادرسی رسیدگی می‌شود. مفاد‌شکایت به طرفین ابلاغ می‌شود و دادگاه به دلائل شخص ثالث و طرفین دعوی به هر نحو و در هر محل که لازم بداند رسیدگی می‌کند و در صورتی که‌دلائل شکایت را قوی یافت قرار توقیف عملیات اجرایی را تا تعیین تکلیف نهایی شکایت صادر می‌نماید. در این صورت اگر مال مورد اعتراض منقول‌باشد دادگاه می‌تواند با اخذ تامین مقتضی دستور رفع توقیف و تحویل مال را به معترض بدهد. به شکایت شخص ثالث بعد از فروش اموال توقیف شده نیز به ترتیب فوق رسیدگی خواهد شد.
تبصره – محکوم‌له می‌تواند مال دیگری را از اموال محکوم‌علیه به جای مال مورد اعتراض معرفی نماید. در این صورت آن مال توقیف و از مال‌مورد اعتراض رفع توقیف می‌شود و رسیدگی به شکایت شخص ثالث نیز موقوف می‌گردد.»
از آنجا که دعوی فوق الذکر شامل قوانین آیین دادرسی مدنی، قواعد اجرای احکام مدنی، قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور و قانون مدنی بوده و نیازمند اقدامات به موقع و سریع و پیگیری‌های مستمر می‌باشد و این گونه دعاوی دارای پیچیدگی‌های قضایی می‌باشد؛ حضور یک وکیل متخصص و با تجربه در زمینه اعتراض شخص ثالث نسبت به توقیف اموال (اعتراض ثالث اجرایی) می‌تواند در رسیدن به مقصود نهایی شخص که همان رفع توقیف ملک ایشان است باعث تسریع در روند رسیدگی و درصد موفقیت بالاتر گردد.
وکیل متخصص در طرح دعوی اعتراض ثالث اجرایی وکلای پایه یک دادگستری هستند که با کسب علم و تجربه کافی در گرایش حقوق خصوصی نسبت به زوایای پیچیده این گونه دعاوی تسلط فنی و علمی داشته باشند تا با بررسی مدارک و مستندات فرد متضرر که ملکش توقیف شده به درستی دعوای اعتراض شخص ثالث نسبت به ملک توقیفی را طرح و با تعامل قانونی با قاضی رسیدگی کننده نسبت به احقاق حقوق موکل خود اقدام لازم را به عمل آورد.
همانطور که گفته شد در مواقعی که ملکی بنا به حکم دادگاه توقیف گردد افرادی که نسبت به ملک توقیف شده حقی داشته باشند و این توقیف به حقوق ایشان ضرر وارد نماید می‌توانند نسبت به توقیف ملک معترض گردند. به طور نمونه بعضاً پیش می‌آید که فردی ملکی را طی یک مبایعه نامه عادی خریداری می‌نماید و تاریخ خرید ملک زودتر از تاریخ توقیف ملک بوده است بنابراین چنین شخصی می‌تواند نسبت به توقیف ملک اعتراض نماید.
۱- دادگاه صالح برای طرح چنین اعتراضی دادگاهی می‌باشد که اجراییه توسط آن صادر شده یا اداره ثبت منطقه صادر کننده اجراییه ثبتی در حوزه آن فعالیت می‌نماید.
۲- در دادخواست تقدیمی؛ شخص ثالث معترض نسبت به توقیف ملک در مقام خواهان و طرفین اجراییه (محکوم علیه و محکوم له یا متعهد و متعهد له) به عنوان خواندگان طرف دعوی قرار می‌گیرند.
۳- لازم به ذکر است در صورتی که دادگاه نسبت به رفع توقیف ملک خواهان رأی صادر نماید اجرای آن مستلزم صدور اجراییه نیست و حکم دادگاه پس از نقض، رأی سابق را متوقف و با دستور قاضی شعبه رسیدگی کننده دستور رفع توقیف صادر و برای اداره ثبت اسناد و املاک کشور لازم الاتباع می‌باشد.
۴- همچنین به استناد رأی وحدت رویه شماره ۷۲۵ مورخ ۲۰/۰۴/۱۳۹۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور اکثریت قریب به اتفاق اعضای هیئت عمومی دیوان عالی کشور احکام دادگاه‌ها در مقام رسیدگی به شکایت اعتراض ثالث نسبت به توقیف ملک را به استناد قسمت اخیر فراز ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مشمول مقررات کلی این دادرسی مدنی دانسته و قابل تجدیدنظر اعلام نموده‌اند.
۴- نکته دیگری که می‌بایست به آن توجه نمود این است که بعضاً دادگاه صادر کننده اجراییه به منظور توقیف ملک محکوم اقدام به اعطای نیابت به دادگاه دیگری می‌نماید و دادگاه معطی نیابت اقدام به توقیف ملک می‌نماید. حال سوال اینجاست که دادگاه صالح به رسیدگی به اعتراض ثالث اجرایی، دادگاه صادر کننده اجراییه می‌باشد یا دادگاهی که به منظور توقیف ملک به آن نیابت داده شده است؟ در این راستا به منظور جلوگیری از تشتط آرا، دیوان عالی کشور اقدام به صدور رأی وحدت رویه شماره ۸۰۲ در مورخ ۱۸/۹/۱۳۹۹ نموده است و با امعان نظر به رأی اصداری، دادگاه صادر کننده اجراییه صالح به رسیدگی به اعتراض اشخاص ثالث متضرر از اجرای حکم و توقیف ملک اعلام شده است.
رأی وحدت رویه شماره ۸۰۲ مورخ ۱۸/۰۹/۱۳۹۹ هیئت عمومی دیوان عالی کشور:
مستفاد از مواد ۱۹، ۲۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، در مواردی که دادگاه صادرکننده اجرائیه به منظور اجرای حکم به دادگاه دیگری برای توقیف مال معین واقع در آن حوزه قضایی، نیابت داده و پس از توقیف، شخص ثالث به آن اعتراض کرده است، با توجه به اینکه توقیف مال مذکور بنا به درخواست و نظر دادگاه معطی نیابت انجام شده و دادگاه مجری نیابت صرفاً مفاد نیابت را اجرا کرده است، بنابراین، رسیدگی به این اعتراض در صلاحیت دادگاه معطی نیابت است و رأی شعبه سی و هفتم دیوان عالی کشور که در نتیجه با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعمّ از قضایی و غیرآن لازم‌الاتباع است.
مؤسسه حقوقی وکلای رأی مثبت مفتخر است اعلام نماید نسبت به تشکیل کارگروه های تخصصی در زمینه های حقوقی و کیفری اقدام نموده است و در خصوص دعاوی اعتراض ثالث اجرایی با ارجاع موضوع به وکلای پایه یک دادگستری و اساتید حقوقی (وکیل ملکی) که دارای تجربه و علم کافی در این زمینه هستند؛ حمایت تخصصی خود را از موکلین خود اعمال می نماید.