امروزه در دادگاهها دعاوی به دو دسته حقوقی و کیفری تقسیم میگردد که با توجه به اهمیت خرید خانه برای هر فرد در کشور دانستن نکات مهم در این خصوص بسیار اهمیت دارد به این دلیل که با عدم آگاهی در خصوص خرید ملک هر شخص امکان دارد گرفتار دعاوی حقوقی و کیفری گردد.
بدون شک یکی از مهمترین و دشوارترین دعاوی ، دعاوی ملکی است که اقسام گوناگونی دارد و همین متنوع بودن موضوعات ملکی اهمیت و پیچیدگی آن را دو چندان ساخته است.با توجه به این موضوع که خرید و فروش املاک در ایران سابقه طولانی داشته و یکی از راه های سرمایه گذاری بسیاری از مردم می باشد ، دعاوی ملکی از بیشترین آمار پرونده های قضائی برخوردار است و این اختلافات مبتلا به بسیاری از اقشار جامعه می باشد. گستره موضوعات و اختلافات ملکی بسیار زیاد بوده و همین موضوع حضور وکیل متخصص در امور ملکی را آشکار می سازد . وکیل ملکی وکیل پایه یک دادگستری می باشد که تخصص و تمرکز کاری خود را ارائه مشاوره تخصصی و یا قبول وکالت در پرونده های ملکی می باشد . وکیل ملکی با تسلط بر فنون دفاع در امور حقوقی از حقوق موکلین خود حمایت تخصصی می نماید .
وکلای موسسه حقوقی رای مثبت با در اختیار گذاشتن اطلاعات و دادن مشاوره های تخصصی به موکلین و هموطنان عزیز سعی در کمک وتسهیل در معاملات ملکی دارد.
با توجه به پیچیدگی بسیار زیاد مسائل حقوقی در خرید ملک ممکن است افراد (خریدار و فروشنده ) با مشکلات متعددی روبرو باشند که در این مقاله به برخی از نکات حقوقی در خصوص این بحث اشاره میگردد.
اغلب معاملات املاک به موجب عقد بیع صورت می‌پذیرد و انتقال مالکیت از آثار حقوقی این عقد می‌باشد. لذا مالکیت از فروشنده به خریدار انتقال می‌یابد. این انتقال مالکیت می تواند در خصوص املاک دارای سند رسمی باشد یا راجع به املاک قولنامه‌ای و یا املاک دارای سند عادی صورت گیرد .
لذا ابتدا مواردی را که باید هنگام بازدید حضوری از املاک و قبل و هنگام تنظیم مبایعه نامه خرید باید به آنها توجه داشت را خواهیم بررسی نمود و مسائل حقوقی تنظیم سند ملک دارای سند رسمی و ملک قولنامه‌ای را بررسی می‌نماییم.
در ابتدا خریدار می‌بایستی با بازدید میدانی از ملک و آپارتمان مورد معامله از مواردی چون امنیت محله‌ای که ملک در آن واقع شده است و بررسی وضعیت فرسودگی بافت و بررسی وضعیت ایمنی ساختمان و سر و صدا و آسایش عمومی و… مورد بررسی قرار گیرد تا بعد از معامله به دلایل فوق الذکر مجبور به فسخ معامله و تحمیل خسارات قراردادی نگردد.
به شما پیشنهاد داده میشود که بخش وکیل قرارداد را مشاهده کنید.
۱- پیگیری و استعلام از وضعیت ملک از این جهت که سند ملک در رهن و یا توقیف نباشد و همچنین ملک مورد نظر دارای پایان کار باشد که این امور از دفاتر اسناد رسمی و شهرداری قابل پیگیری می‌باشد.
۲- پیگیری و استعلام از وضعیت مالکیت فروشنده و اینکه آیا فروشنده دارای اختیار فروش ملک را داشته باشد.
۳- بررسی از جهت سند دار بودن و یا اینکه ملک مورد نظر دارای سند عادی و قولنامه ای می‌باشد و همچنین در صورتی که ملک دارای سند رسمی نباشد آخرین مبایعه نامه به نام فروشنده باشد و ایادی قبل نیز مورد بررسی قرار گیرد .
۴- در صورتی که فروشنده دارای وکالت‌نامه باشد بررسی وکالت‌نامه و اعتبار و مدت آن .
تنظیم مبایعه نامه: بیع نامه یا همان مبایعه نامه همان قراردادی می‌باشد که بین خریدار و فروشنده غالباً در دفتر املاک تنظیم و قبل از حضور در دفتر اسناد رسمی کلیه توافقات خود را در آن مکتوب وتنظیم می‌نمایند.
برای تنظیم چنین معامله‌ای حضور طرفین و شاهدین در دفتر املاک و برای رسمیت بیشتر اخذ کد رهگیری لازم می باشد.
بررسی مدارک هویتی مالک : بررسی مدارک هویتی مالک می بایستی با اطلاعات درج شده در سند رسمی ملک یا قولنامه ایکه توسط آن خریدار یا دفتر املاک مالکیت فروشنده را احراز می‌کند بسیار مهم و حائز اهمیت می‌باشد و مشخصات طرفین معامله و آدرس آنها به طور صحیح و دقیق می‌بایستی در مبایعه نامه درج گردد.
موضوع معامله: موضوع مورد معامله مهمترین بحث هر معامله‌ای می‌باشد و در آپارتمان و ملک می‌بایست به صورت کاملاً دقیق و روشن ابعاد( متراژ) سال ساخت بنا، پارکینگ، انباری، انشعابات آب و برق و گاز و تلفن و شماره اصلی و فرعی و در صورت نداشتن سند ذکر همین موضوع و حدود اربعه و… توضیح داده شود تا متعاملین پس از معامله دچار مشکل نگردند.
به عنوان مثال در اراضی بسیار مهم است ملکی که به خریدارار نشان داده میشود همان ملکی باشد که سند آن ارائه میگردد بسیار دیده شده است خریدار پس از خرید تازه متوجه میشود زمین خریداری شده با زمین دیده شده تفاوت داشته و بسیار پست تر از آن می باشد.
مبلغ مبایعه نامه : طرفین معامله می بایستی ثمن معامله را به جزء و بطور کلی در قرار داد قید نمایند به طور مثال از قرار متری x و یا بطور کل مبلغ x تومان و چنانچه اگر ثمن معامله مالی غیر از پول باشد مشخصات آن نیز دقیق ذکر گردد تا هیچ ابهامی وجود نداشته باشد .
تاریخ انجام تعهدات : تاریخ انجام تعهدات از قبیل موعد پرداخت ثمن ، موعد تحویل ملک ، موعد سند زدن و … می باشد که حتما باید به صورت روشن و دقیق در مبایعه نامه قید گردد و عدم ذکر موارد فوق می تواند به طرفین زیان های متعددی وارد نماید.
به عنوان مثال بسیار مهم در بحث پیش خرید آپارتمان در صورتی که اقساط می بایستی با پیشرفت کار پرداخت گردد در قرار داد این موضوع ذکر گردد و چکهای اقساط تاریخ نداشته باشد بلکه منوط به پیشرفت کار باشد.
موسسه حقوقی وکلای رای مثبت با همکاری تعدادی از بهترین وکلای پایه یک دادگستری و دکترین حقوق و اساتید دانشگاه سالیان طولانی در قبول دعاوی مربوط به املاک وقراداد های ملکی و دعاوی حقوقی سابقه داشته و توانسته اند رضایتمندی بالای موکلین خویش را به دست آورد و از حقوق انان حمایت تخصصی بنماید. در موسسه حقوقی وکلای رای مثبت دعاوی به صورت تخصصی به وکلای متخصص ارجاع می گردد . یکی از مهمترین موضوعات و دعاوی که این موسسه در آن خدمات تخصصی ارائه می نماید دعاوی و پرونده های ملکی می باشد . دعاوی ملکی به وکلای متخصص ملکی ارجاع می گردد . وکلای ملکی این موسسه که وکلای پایه یک دادگستری با درجه تحصیلی دکتری حقوق خصوصی و یا کارشناس ارشد می باشند ضمن حراست و حمایت تخصصی از حقوق موکلین خود از تضییع حقوق آنان در مراجع قضایی جلوگیری می نمایند .