یکی از بیشترین شکایاتی که در دعاوی ملکی مطرح است، دعوای اثبات مالکیت می باشد؛ گاهی اوقات چند نفر باهم ادعای مالکیت مالی را دارند و بر سر این مساله به تفاهم نمی رسند؛ در چنین مواردی افراد باید برای اثبات ادعای خود به دادگاه مراجعه کرده و با دلیل و سند ادعای خود را ثابت کنند؛ اثبات مالکیت، امری تخصصی می باشد که استفاده از راهکار های یک وکیل تخصصی در این زمینه نیاز میشود.
اثبات مالکیت ملک در وضعیتی طرح می شود که در مورد مالکیت مالی اختلاف باشد. مالکیت حقی است که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین ، در مالی تصرف کرده و از تمام منافع آن بهره مند شود. سند رسمی مالکیت یک مال (ملک، زمین، خودرو، تجهیزات و …) مشخص می کند که چه کسی صاحب اصلی آن ملک است و می تواند آن را مطابق با قوانین به فروش برساند و یا انتقال دهد؛ در این میان اگر فرد دیگری با مدارک و ادله ی دیگر اظهار کند که این مال متعلق به اوست؛ دعوای اثبات مالکیت در دادگاه مطرح می شود، این دعاوی ممکن است برای افرادی که دارای سند عادی یا رسمی هستند، بیان شود .مورد فوق برای مالک کل خانه که اصطلاحاً صاحب شش دانگ نیز نامیده می شود، صادق است و همچنین برای مالکین اشتراکی که بخشی (دانگی) از خانه متعلق به آنهاست هم به همین منوال است؛ در این شرایط فرد می تواند برای دانگی که متعلق به اوست دعوای اثبات مالکیت را مطرح کند؛ برای اطمینان از صحت مدارک و دعاوی خود در اثبات مالک بودن یک ملک، لازم است به وکیل متخصص در حوزه اثبات مالکیت اموال مراجعه نمایید.
یکی از پیچیده ترین دعاوی ملکی که در مراجع قضایی شاهد آن هستیم دعوای اثبات مالکیت ملک است. به جهت رویه های متفاوت و در مواردی متعارض محاکم ، در رسیدگی به این پرونده ها و همچنین عدم آشنایی اشخاص و یا حتی در برخی موارد عدم تسلط کافی وکلا و قضات بر قوانین و رویه ها، فرآیند رسیدگی به دعاوی اثبات مالکیت ملک طولانی‌می گردد و باعث می شود که در بسیاری مواقع این پرونده ها به نتیجه مطلوب ختم نگردد.
مستند به ماده ۲۲ و همچنین ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، در مورد املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه کسی را مالک می شمارد که سند اصلی مالکیت به نام اوست. چنانچه در مورد ملکی که در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده است اختلافی ایجاد شود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است بخواهد مالکیت خود را بر آن ملک ثابت کند، لازم است دعوایی به خواسته ” اثبات مالکیت ” در دادگاه طرح نماید. دادگاه در صورتی که با توجه به دلایل و مستندات خواهان، از جمله تصرف ملک ، مبایعه نامه عادی و شهادت شهود مالکیت خواهان را احراز نماید ، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند . مطابق با ماده ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت، چنانچه ملکی دارای سند رسمی باشد، قانون فردی را که سند رسمی به نام اوست به عنوان مالک اصلی می‌شناسد. مگر آن که براساس ادله جدید و متقن، مالکیت این فرد دچار خدشه شود. در مورد طرح دعوی اثبات مالکیت برای ملکی که دارای سند رسمی است، نظرات موافق و مخالف بسیاری وجود دارد. مخالفان بر این باورند، که وقتی ملکی دارای سند رسمی است، پس دارای مالکیت است و اگر شخصی ادعای مالکیت بر روی آن را دارد، باید از طریق دعاوی دیگر نظیر ابطال سند و یا الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید. اما در مورد اراضی و املاکی که سند رسمی ندارند، همه حقوقدانان درباره طرح دعوی اثبات مالکیت با یکدیگر اتفاق نظر دارند.
اقرار از روش های اثبات مالکیت از جمله مالکیت زن بر مهریه می باشد، چرا که به موجب ماده ۲۰۲ قانون آیین دادرسی مدنی: « هرگاه کسی اقرار به امری نماید که دلیل ذی حق بودن طرف او باشد، دلیل دیگری برای ثبوت آن لازم نیست.» بنابراین اگر در دعوای میان مالک مال که ادعای مالکیت مال را داشته و کسی که به ناحق مال را تصرف نموده، متصرف اقرار نماید که مال به مالک تعلق دارد، اثبات مالکیت محقق گردیده و مال به مالک آن داده می شود.
یکی دیگر از راه های اثبات مالک بودن، سند میباشد، اعم از سند عادی و سند رسمی که شاید به جرات بتوان گفت که مهم ترین روش اثبات مالکیت نیز می باشد. مطابق ماده ۱۲۸۳ قانون مدنی : ” سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد ” سندی که از جمله روش های اثبات مالکیت بوده، می تواند سند عادی یا سند رسمی باشد. البته باید به این نکته توجه نمود که تفاوت این دو نوع از سند در این نکته بوده که انکار و تردید نسبت به اسناد عادی امکان پذیر بوده و در مقابل سند رسمی، تنها می توان ادعای جعل نمود.
با وجود اینکه سند، مهمترین دلیل اثبات مالکیت است، از ارزش اثباتی شاهد نباید غافل شد. چرا که در بسیاری از مواقع، می‌توان با استفاده از شاهد مالکیت خود را بر اموال ثابت کرد. در صورتی که شهادت برای اثبات مالکیت اقامه گردد نمی‌تواند مالکیت مدعی را در مقابل طرفی که دارای سند رسمی است، اثبات کند.
ولی با این شرط که اعتبار سند رسمی و یا سند عادی در محکمه محرز شده باشد در غیر اینصورت خلاف مفاد ان با شهادت اثبات میشود. ( ۱۳۰۹ق.م. ). در صورتی که شهادت نتواند خلاف مفاد سند را اثبات کند، باید موجب ناقل قانونی را با شهادت اثبات نماید که ملک به او منتقل شده است. همچنین به موجب بند (ب) ماده ۲۳۰ قانون آیین دادرسی مدنی: «دعاوی مالی یا آنچه که مقصود از آن مال می باشد … با گواهی دو مرد یا یک مرد و دو زن» اثبات می گردد. بنابراین برای اثبات مالکیت از طریق شهادت، شهادت دو مرد یا یک مرد و دو زن مورد نیاز می باشد.
اماره ید یا تصرف، راه دیگر اثبات مالکیت است. منظور از قاعده ید این است که شخصی که مالی در اختیار دارد و مانند مالک با آن رفتار می‌کند، مالک مال است (ماده۳۵ قانون مدنی ) ؛ مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. بنابراین تصرف در مال به عنوان مالکیت، دلیل مالک بودن فرد متصرف است. اماره ید تا جایی اعتبار دارد که دلیل دیگری مانند سند مالکیت یا شاهد خلاف آن را اثبات نکند.
بنابراین می توان اماره تصرف را به عنوان یکی از روش های اثبات مالکیت و راه های اثبات مالک بودن معرفی نمود. منظور از اماره تصرف آن است که یک فرد، آنچنان تصرفی در یک مال دارد که از دیدگاه عرف به عنوان مالک مال شناخته می شود. به عنوان مثال کشاورزی، دور زمینی را حصار کشیده و هر روز برای آبیاری به آن زمین مراجعه کرده و از محصول داخل زمین به طور منظم مراقبت می کند.
برای اینکه اماره تصرف از راه های اثبات مالک بودن به شمار رود، لازم است که تصرف متصرف به عنوان مالکیت باشد. بنابراین اگر کسی به نمایندگی و وکالت از طرف دیگری، بر مال تصرف داشته باشد، این تصرف دلیل مالکیت وی و از روش های اثبات مالکیت نخواهد بود. همچنین لازم است تا منشا تصرف مشروع و قانونی باشد، بنابراین تصرف سارق بر مال مسروقه، دلیل مالکیت وی نمی باشد.
قسم به لفظ جلاله خداوند برای وقوع امری از جانب مدعی علیه، در صورتی که خوانده یا مدعی علیه از خوردن قسم برای وقوع امر متنازع فیه، خودداری کند، سوگند را به مدعی منتقل می کند و هرگاه سوگند بخورد ادعای او ثابت میشود. در مورد سوگند وقتی اعمال خواهد شد که ادله و اصول دیگر نباشد در این صورت نوبت به سوگند می‌رسد. بنابراین هرگاه مدعی برای اثبات مالکیت خود ادله ای نداشته باشد، از طرف مقابل درخواست سوگند می‌نماید و اگر سوگند خورد ادعای او رد و در صورت عدم سوگند، سوگند به مدعی مالکیت رد میشود و با اتیان سوگند او مالکیت مدعی ثابت می گردد.
دادگاه صالح برای رسیدگی به این امر، با توجه به نوع مال متفاوت خواهد بود، در صورتی که مال غیرمنقول باشد، اثبات مالکیت با دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول خواهد بود. اگر موضوع اختلاف مالکیت مال منقول باشد، دادگاه صالح برای رسیدگی دادگاه محل اقامت مدعی علیه که مال منقول در تصرف اوست میباشد.
شما برای اثبات مالکیت ملک نیاز دارید با مشاوران و وکلای تخصصی ملکی صحبت داشته باشید که بدلیل تجربه بالایی که در اثبات مالکیت دارند می توانند براحتی و در کمترین زمان کار و مشکل شما را حل کنند.
موسسه حقوقی وکلای رای مثبت با توجه به سابقه چندین ساله در حوزه وکالت می تواند پرونده شما را پیش ببرد و بهترین راه داشتن یک مشاوره حقوقی، با وکلای مجرب می باشد.