به مجموعه توافقات حاصله فی مابین سازنده و مالک زمین اصطلاحاً قرارداد مشارکت در ساخت گفته می شود در این قرارداد آورده مالک، زمین و آورده سازنده، هزینه ساخت پروژه می باشد آنچه این قرارداد را در زمره یکی از مهم ترین و تخصصی ترین قراردادها قرار می دهد حجم بالای آورده (معادل ریالی) طرفین آن، مدت پروژه ،اخذ جواز از شهرداری، سهم هر یک از طرفین، عدم تجاوز به حریم املاک مجاور پروژه، مصالح مورد استفاده، رعایت اصول بهداشتی و ایمنی، امکان توقیف ملک توسط طلبکاران طرفین قرارداد، فسخ قرارداد، گارانتی پس از ساخت، مهندس مرضی الطرفین به عنوان ناظر پروژه، داور، مراحل اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی، انتقال بخشی از سند زمین به سازنده در اثنای ساخت و غیره می باشد.
سؤالی که ممکن است به ذهن افراد خطور نماید این است که آیا در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت نیاز است از یک وکیل ملکی متخصص کمک گرفته شود یا به دلیل معرفی سازنده و مالک زمین توسط مشاور املاک استفاده از قرارداد های موجود در املاک کفایت می نماید؟
خیر؛ زیرا سپردن تنظیم قرارداد های مشارکت در ساخت به افراد عادی و مشاورین املاک امری بسیار پر ریسک و خطرناک می باشد و دلیل آن نیز بسیار روشن است زیرا قانون فی نفسه دارای پیچیدگی های فراوان می باشد و از نگاهی دیگر الفاظ و عبارات حقوقی دارای معانی منحصر به فرد و ویژگی های متعددی می‌باشد که تشخیص کاربرد صحیح آنها در جای مناسب از عهده عامه مردم خارج است. بعضاً مشاهده شده است که وکلایی که در حوزه های تخصصی فعالیت نمی‌نمایند نیز از توجه به نکات خاص قرارداد مشارکت در ساخت غافل می شود زیرا که تمرکز وکلا در حوزه خاص باعث بهبود کارایی و توجه صد در صدی به موارد حساس در آن حوزه خاص می گردد.
همانطور که در بالا بیان شد بهره مندی از یک وکیل متخصص در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت امری اجتناب ناپذیر می باشد اما آیا هر وکیلی توانایی تنظیم قراردادی با پیچیدگی های فوق الذکر را دارد؟
خیر؛ بهترین وکیل متخصص در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت وکیلی است که تحصیلات تکمیلی خود اعم از کارشناسی ارشد و یا دکتری را با گرایش حقوق خصوصی ادامه داده تا با علم اندوزی نزد اساتید دانشگاهی و مطالعات شخصی خود در امور قراردادها متبحر گردد.
این علم اندوزی نیز به خودی خود کافی نبوده و می بایست با کسب تجربه کافی نسبت به ریزه کاری ها و نکات خاص قرارداد مشارکت در ساخت آشنا گردد. این امر جز داشتن خصوصیات خوب گوش کردن، فهمیدن و اعمال نظرات عادلانه و قانونی طرفین توسط وکیل متخصص در قرارداد موصوف امکان پذیر نمی باشد. داشتن این خصوصیات باعث کاهش دغدغه ها و استرس روانی طرفین، پیش‌بینی چالش‌ها و ارائه راه حل در آن زمینه، شفافیت و وضوح بیشتر قراردادها و جلوگیری از ابهام زدایی می گردد.
به شما پیشنهاد میشود مقاله تجمیع املاک را نیز مطالعه کنید.
با عنایت به رشد روز افزون جمعیت و افزایش قدمت بناهای موجود، ساخت و ساز در قالب مشارکت بین سازنده و مالک رشد چشمگیری داشته است. متأسفانه همانطور که در بالا به استحضار رسانده شد قالب قراردادهای مشارکت در ساخت توسط مشاورین املاک با جایگذاری مشخصات طرفین و زمین در قراردادهای آماده تنظیم می گردد که به نکات حقوقی و الزامی این تیپ قرارداد ها توجه نمی‌شود و با توجه به اینکه در قراردادهای مشارکت در ساخت سود زیادی نصیب طرفین می شود تعهدات سنگینی بر دوش طرفین بالأخص سازنده می باشد و در شرایط حاکم بر جامعه که قیمت‌ها روز به روز دچار تورم افسارگسیخته می شود مشاهده می گردد که یکی از دعاوی ای که دارای آمار بالا در قوه قضاییه می باشد دعاوی مرتبط با اختلاف طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می باشد. دعاوی ای با عناوینی چون الزام به انجام تعهدات قراردادی، الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی، الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به تحویل، الزام به اخذ پایان کار شهرداری، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و قس علي هذا … .
پس آنچه قابل انکار نیست توجه به این نکته می باشد که دعاوی فوق الذکر نیازمند طرح، پیگیری و اجرا توسط یک وکیل متخصص در امور دعاوی قراردادهای مشارکت می باشد که علاوه بر تحصیلات مرتبط و تجربه کافی نسبت به این دسته از انرژی و جسارت کافی به منظور پیشبرد اهداف موکل خود و نهایتاً جلوگیری از تضییع حقوق ایشان گردد.
به شما پیشنهاد میشود مقاله استعلام جواز و پایان کار ساختمان را مطالعه کنید.
در قراردادهای مشارکت در ساخت می بایستی به نکات و موارد بسیاری توجه نمود اما به صورت کلی تعدادی از آنها در ذیل اعلام می گردد. لازم به ذکر است که جزئیات بسیار زیادی در شرح هر یک از سرفصل های ذیل توسط یک وکیل متخصص در این زمینه گنجانده میشود که از عهده افراد آن خارج است.
در پایان به عرض می رساند مؤسسه حقوقی وکلای رأی مثبت با بهره‌مندی از وکلای متخصص و با تجربه در تنظیم قراردادهای تخصصی آماده ارائه مشاوره و همچنین تنظیم قرارداد مشارکت و قبول وکالت در دعاوی احتمالی مرتبط با مشارکت در احداث ساختمان به مراجعین محترم خود می باشد.