تجمیع املاک

رشته حقوق رشته گسترده ای  است که مباحث گوناگون را در بر می‌گیرد. برخی از مسائل و مباحث حقوقی از پیچیدگی و اهمیت فراوانی برخوردار است یکی از مباحث پیچیده و بسیار با اهمیت حقوقی موضوع املاک و دعاوی ملکی است. دعاوی ملکی به دعاوی گفته میشود که موضوع دعوا یک مال غیر منقول می باشد. عناوین گوناگونی در دعاوی ملکی وجود دارد که می توان به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای خلع ید ، دعوای افراز و تفکیک ملک مشاع و غیره اشاره نمود. یکی از دعاوی مهم این حوزه دعوای تجمیع املاک می باشد که در این گفتار بدان خواهیم پرداخت. برای فهم بهتر موضوع ابتدا چند اصطلاح راجع به دعاوی املاک را بیان می داریم تا ضمن آگاهی از محتوای آنها به خوبی بتوان تفاوت هر یک را دریابیم.

۱- تفکیک املاک

مطابق قانون ثبت تفکیک به تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر با ویژگی‌های یکسان گفته می شود.اغلب این کار برای صادر کردن سند برای قطعات کوچکتر و همچنین باطل کردن سند اولیه ملک مشاع انجام خواهد گرفت. اگر مالکیت ملک در اختیار دو یا چند شخص باشد بعد از انجام تقسیم بندی و جداسازی هرکدام از مالکین به اندازه سهم و حصه خود در مال شریک خواهند شد.

۲-افراز املاک

افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکت ها از یکدیگر. به دیگر سخن تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها افراز نام دارد.افراز را به دو دسته تقسیم می نمایند : ۱-  افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه که شرکت ها را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می کند. ۲- افراز به تراضی افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام میدهند.

۳-تجمیع املاک

در لغت تجمیع به معنای گردآوری شدن است که دقیقا در نقطه مقابل تفکیک است و زمانی انجام می شود که یک مالک در زمین های مختلف خود دارای سند رسمی جداگانه است و تصمیم دارد که همه زمینه های خود را واحد کند و یک سند رسمی واحد بگیرد.  معمولاً سازندگان پروژه های ساختمانی به منظور سود دهی بیشتر و مالکین ملک به  جهت عدم توان مالی در جهت احداث و ساخت چندین ملکی که در مجاورت یکدیگر هستند و دارای پلاک ثبتی متفاوتی هستند با هم تجمیع می کنند.

شرایط تجمیع املاک

جهت تجمیع املاک شرایطی  وجود دارد که به برخی از این موارد اشاره می گردد:

۱- پلاک ثبتی هایی که قرار است تجمیع   شود باید در جوار هم باشند و فاصله بین آنها نباشد.

۲-  هیچ کدام از سند های مذکور نباید در رهن بانک یا طلبکار دیگری باشد.

۳- سند هیچکدام از زمین ها نباید در بازداشت باشد چه از طرف دادگاه یا اجرای ثبت.

۴-  اگر مالکان زمین ها به طور مشاعی مالک باشند باید سهم هر کدام در همه قطعات به طور مساوی باشد.

۵- همه زمینه‌های مورد تجمیع باید دارای کاربری واحد باشد و اگر یکی از آنها دارای کاربری مسکونی و دیگری تجاری باشد امکان تجمیع نخواهد بود.

۶- برای تجزیه تمامی مالکان باید سند خود را تحویل ثبت دهند و با تجمیع این پلاک‌ها سند های قبلی ابطال و سند واحد برای کل زمین ها صادر می‌شود.

شایان ذکر است جهت تجمیع  املاک  مجاور می‌بایست توافق مکتوب یا شفاهی فیمابین طرفین مبنی بر تجمیع وجود داشته باشد. در غیر این صورت امکان تجمیع چندین ساختمان با یکدیگر وجود ندارد و در همین خصوص مالکین املاک می بایست وکالتنامه محضری در جهت تجمیع به سازندگان بدهند در غیر این صورت امکان تجمیع املاک وجود ندارد. چنانچه  مالکین علی رغم توافق شفاهی و کتبی مبنی بر تجمیع املاک از انجام تعهدات خود استنکاف ورزند یا از دادن وکالت به سازنده در جهت تجمیع خودداری نمایند می‌توان با استناد به مواد ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی الزام مالکین را برای تجمیع خواست.  دادگاه پس از رسیدگی در صورتیکه ادله را موجه بداند صدور حکم به محکومیت به تجمیع صادر خواهد نمود و در نهایت پس از صدور حکم محکومیت متعهد به تجمیع چنانچه وی از اجرای حکم دادگاه امتناع نماید نماینده دادگاه زیر سند را امضا می نماید.

امتیازات تجمیع ملک

امتیازات تجمیع ملک های فرسوده برای سازنده:  دریافت تسهیلات بانکی کسب سود از ساخت سازه جدید عدم نیاز به ارائه مبلغ پروانه و دریافت تراکم تشویقی از سوی شهرداری.

امتیازات تجمیع ملک های فرسوده برای مالک:  افزایش سرمایه به دلیل نو شدن ملک تحویل گرفتن آپارتمان نوع افزایش ایمنی ملک برخورداری از امکاناتی همچون آسانسور یا پارکینگ و به دست آوردن ارزش افزوده به دلیل مشارکت در ساخت.

امتیازات تجمیع ملک های فرسوده برای سرمایه‌گذار:  کاهش هزینه نگهداری ملک دریافت انواع تسهیلات و وام بافت فرسوده تراکم تشویق به میزان ۲۰ درصد تراکم مجاز.

امتیازات تجمیع  ملک های فرسوده برای دولت :  مقاوم سازی ساختمانها در برابر زلزله نوسازی و استاندارد به بافت فرسوده زیبایی شهر کاهش هزینه های پیدا و پنهان شهرداری اصلاح عرض گذر افزایش دریافت مالیات به دلیل افزایش تعداد واحدهای ساخته شده می باشد.

دستورالعمل تجمیع و ادغام املاک

متقاضی تجمیع املاک تقاضا را به همراه همه سندهای مالکیت به اداره ثبت تحویل می دهد.

پس از ثبت تقاضا، درخواست به بایگانی و سپس به نماینده ثبت ارجاع داده می شود.

نماینده ثبت، اسناد مالکیت و پرونده ثبتی را بررسی کرده و در صورتی که مشکلی نداشته باشند، گزارش خود را به مسئول اداره ثبت ارائه می دهد.

مسئول اداره ثبت، طبق دستورالعمل تجمیع املاک، یک روز را برای بازدید از محل مورد تجمیع، تعیین کرده و به متقاضی اعلام می کند. پرونده یا درخواست متقاضی نیز تا روز معین به بایگانی ارسال می شود.

در روز مقرر، فرد متقاضی به اداره ثبت مراجعه کرده و مسئول اداره، فردی را همراه او به عنوان نماینده و فرد دیگری را به عنوان مهندس نقشه بردار به محل تجمیع می فرستد. نقشه بردار و نماینده حدود املاک را با تمام سندها تطبیق می دهند و بررسی های لازم را در محل انجام خواهند داد.

جهت تکمیل مراحل تجمیع ملک، صورتجلسه ای توسط نماینده تنظیم می شود. این صورت جلسه باید به امضای نماینده، نقشه بردار و تمام مالکان برسد. به این ترتیب پیش نویس سند جدید تهیه و زمان مراجعه دیگری برای حضور متقاضی تعیین می گردد.

در دستورالعمل تجمیع املاک آمده است که مسئول اداره، مجدد گزارشات نماینده و نقشه بردار و پیش نویس سند را بررسی کرده و در صورت نبود مشکل، پیش نویس را امضا می کند. سپس برای صدور سند جدید، سندهای قبلی را باطل می سازد. در اسناد جدید، مشخصات محدوده مورد تجمیع مشخص شده و تمام حدود به صورت دقیق ثبت خواهند شد.

موسسه حقوقی وکلای رای مثبت با همکاری تعدادی از بهترین وکلای پایه یک دادگستری که به صورت تخصصی در دعاوی ملکی فعالیت داشته و دانش و تجربه کافی در این گونه دعاوی را دارند توانسته اعتماد موکلین خویش را جلب نماید و کارنامه ای درخشان از خود برجای گذارد.