مقدمه
قواعد عمومی قراردادها مجموعه اصول و شرایطی است که در قانون مدنی بدان اشاره شده و برای صحت هر قراردادی وجود این شرایط الزامی است.عقد اجاره نیز برای صحت انعقاد نیازمند شرایطی است که اغلب همان قواعد عمومی قراردادهاست البته شرایط ویژه خود را نیز دارد.از آنجا که انعقاد یک قرارداد و رعایت قواعد عمومی آن کاری تخصصی است و نیازمند دانش و اطلاعات حقوقی می باشد ، یک وکیل متبحر یا یک موسسه حقوقی معتبر می تواند کمک شایانی در این زمینه انجام دهد.در صورتی هم که این قرارداد منجر به وقوع یک اختلاف و شروع یک دعوای حقوقی گردد این کارشناسان حقوقی هستند که می توانند به بهترین شکل در دادگاه از حقوق موکل خویش دفاع کرده و رای مثبت را برای موکل خویش به ارمغان بیاورند.
شرایط انعقاد اجاره
عقد اجاره از حیث شرایط انعقاد و آثار ، تابع قواعد عمومی قراردادها است و شرایط ذیل باید در آن رعایت شود:
۱-در انعقاد عقد اجاره ، طرفین باید قصد و رضا داشته باشند و در صورت فقدان قصد ، اجاره باطل و در صورت فقدان رضا ، اجاره غیر نافذ است.اشتباه و اکراه از عیوب اراده است و عقد اجاره را باطل یا غیر نافذ می نماید.
چنانچه ولی یا قیم محجور ، مال اورا اجاره دهد و در حین مدت اجاره محجور اهلیت پیدا کند ، در این که وضعیت اجاره بعد از اهلیت یافتن محجور چگونه است ، میان دکترین حقوق اختلاف نظر است.بنا بر نظر اقوی چون موضوع اجاره واگذاری صلاحیت انتفاع از مورد اجاره در آینده است و به تعبیر دیگر موضوع اجاره انتقال حق مالی است که مالک بر منافع عین داشته و آن را به مستاجر واگذار نموده است ، و اجاره در زمره اعمال اداری است و ولی و قیم نیز مسئول اداره اموال محجور هستند ، لذا چنانچه ولی یا قیم مال محجور را اجاره دهند و او در حین اجاره رشید گردد،اجاره فضولی نمی شود و برای مدت باقی مانده صحیح و نافذ است ،زیرا نماینده در حدود صلاحیت خویش اقدام نموده است.
۲-چون اجاره عقدی معوض بوده و به موجب آن ، موجر و مستاجر در اموال خود تصرف می کنند، طرفین باید اهلیت داشته باشند.یعنی عاقل ، بالغ و رشید باشند.ورشکسته نیز نمی تواند بعد از صدور حکم توقف اجاره را واقع سازد زیرا ممنوع از تصرف در اموال خود می باشد.
۳-موضوع اجاره باید معلوم باشد:
اگر مورد اجاره مجهول باشد یعنی مقدار یا جنس یا وصف آن برای طرفین،در هنگام عقد مشخص نباشد عقد اجاره باطل است.زیرا اجاره از عقود مبتنی بر معامله است نه مسامحه، لذا علم تفصیلی به مورد معامله در آن لازم است.
۴-مورد اجاره باید معین باشد:
یعنی زمانی که مورد اجاره منافع یک عین معین است،مردد میان دو یا چند چیز نباشد والا اجاره باطل است.پس اگر موجر بگوید یکی از سه آپارتمانم را اجاره دادم و مستاجر قبول کند ، به دلیل مردد بودن مورد اجاره ، عقد باطل است.در این باره ماده ۴۷۲ قانون مدنی مقرر می دارد: ((عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.))علاوه بر معین بودن عین مورد اجاره ، نوع منفعت نیز باید معین باشد.
۵-مورد اجاره باید مقدور التسلیم باشد والا عقد اجاره باطل است.زیرا هدف اصلی از عقد اجاره این است که مستاجر از منافع عین مستاجره استفاده نماید.در این باره ماده ۴۷۰ قانون مدنی بیان می دارد: ((در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.))
۶-اجاره مال کلی را نباید نامعین پنداشت و این اجاره ها صحیح و نافذ است و پس از تعیین مصداق توسط موجر منافع آن به مالکیت مستاجر در می آید.مانند اجاره پنج خودروی پرشیا مدل ۹۵ از یک موسسه کرایه اتومبیل که در زمان انعقاد عقد مورد اجاره معین نیست.
نکته شایان ذکر آنکه در اجاره مال کلی تعیین مصداق با موجر است.
۷-مشروع بودن منفعت:
منفعتی که در اثر اجاره منتقل می شود باید مشروع باشد،پس اگر خانه ای به منظور دایر کردن قمارخانه اجاره داده شود ، اجاره باطل است.
نتیجه گیری
آنچه در بالا ذکر گردید شرایط کلی صحت انعقاد عقد اجاره است که مطابق و پیرو همان شرایط و قواعد عمومی قراردادها است .اجاره از عقود بسیار مهم و بسیار کاربردی می باشد که تعداد کثیری از اقشار جامعه امروزه با آن سرو کار دارند.ظاهر این پیچیدگی های آن را نشان نمیدهد و به همین دلیل هم بعضا مشاهده می شود مشکلاتی برای اشخاص به وجود می آید و ایشان را درگیر دعاوی حقوقی می نماید.لازم است افراد قبل از هرگونه اقدامی با وکیل متبحر در امور قراردادها یا موسسه حقوقی معتبری مشورت نمایند تا دچار مشکلات عدیده نگردند.
و به همين علت نيازمندي به وكلاي متخصص كه در زمينه ي تجاري فعاليت داشته باشند بيشتر احساس ميشود، و شديداً توصيه ميشود كه در امور تجاري به هيچ عنوان بدون وكيل تجاری یا وکیل شرکت ها وارد نشويد و از ابتدا كه در صدد انعقاد يك قرارداد هستيد از همراهي یک وکیل پایه یک دادگستری و يك وكيل متخصص در حوزه ي اسناد تجاری مانند چک صیادی از وکیل چک و سفته از وکیل سفته و قراردادهاي تجاري و یا مطالبه وجه التزام از وکیل مطالبه وجه التزام بهره بگيريد.
وکیل حقوقی در موسسه رای مثبت با سال ها تجربه فعالیت موفق حقوقی در قراردادها و دعاوی تجاری ایران و سایر کشورها، وبا همکاری وکلای توانمند خود و وکیل قرارداد معتقد است اعتماد و اطمینان موکلین بهترین سرمایه و تبلیغ برای ما بوده و با استفاده از تجارب و علم به روز، سعی در کسب اطمینان بیشتر از جانب موکلین حوزه ی تخصصی دعاوی تجاری بوده است.
وکلای متخصص و مجرب موسسه حقوقی رای مثبت در زمینه دعاوی مطالبه‌ی خسارت قراردادی آماده‌ی ارائه هر گونه مشاوره و خدمات حقوقی در زمینه جعاله و رهن و مبایعه و قولنامه … می‌باشد.
از تخصصی ترین دعاوی حقوقی، دعاوی ملکی است وکلای رای مثبت با داشتن کادری مجرب شامل وکلای پایه ۱ دادگستری اعم از دکترین و کارشناسان ارشد حقوق خصوصی به صورت کاملاً حرفه ای و تخصصی بوسیله (وکلای بانک ها و شرکت های داخلی و بین المللی) با استفاده از تکنیک های ظریف فن دفاع در امور حقوقی و ملکی حافظ حقوق موکلین خود در بالاترین سطح ممکن می باشند. دعاوی وکیل ملکی اعم از حق کسب ، پیشه ، تجارت و حق سرقفلی ، الزام به تنظیم سند رسمی ، خلع ید، پیش فروش ساختمان ، ابطال ، فسخ ومطالبه ثمن مبایعه نامه و غیره می باشد.
