تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

مقاله ی حاضر برای شما عزیزان به تحریر درآمده است و به بررسی تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و نحوه تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها را برای شما عزیزان بیان می دارد. در صورتی که قرارداد اجاره بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ باشد و موجر دادخواست تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها به علت تخلف از قرارداد به طرفیت مستأجر تقدیم نماید پس از اثبات تخلف مستأجر به علت عدم پرداخت اجاره و دیگر شرایط قانونی ضمن صدور حکم تخلیه حق کسب و پیشه به مستأجر تعلق نمیگیرد.

تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

مطابق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ” در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خوداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه ( در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد ) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.

هر گاه پس از صدور اجرائیه، مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف میکند ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید. هر گاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.

در موارد فوق هر گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادکاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستاجر به پرداخت خسارات دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می گردد ولی هر مستاجر فقط یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند حکم دادگاه در این بند قطعی است. تبصره ماده ۱۴ ” در صورتی که مستاجر، دو بار ظزف یک سال، در اثر اخطار یا ارسال نامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم، اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یل در صندوق ثبت تودیع ننماید، موجر میتواند با تقدیم دادخواست، مستقیما درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید و حکم دادگاه در این مورد قطعی است.”

ماده ۱۲ تا ماده ۱۷

امکان تخلیه ملک در اجاره نامه های رسمی توسط دوایر اجرا ی ثبت :

ارسال اخطاریه در اجاره نامه های رسمی توسط دفترخانه تنظیم کننده سند ضروری است، بنابراین در اجاره نامه هایی که به صورت سند رسمی تنظیم شده است ارسال اخطاریه دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره و ابلاغ آن به مستاجر لازم است و در ارسال اخطاریه رعایت شرایط شکلی و ماهوی آن و نحوه ایلاغ ضروری است

 چنانچه در تنظیم و یا ابلاغ آن شرایط شکلی و ماهوی رعایت نشده باشد در اینصورت حق تخلیه برای موجر ایجاد نمی شود. در صورت رسمی بودن سند اجاره موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه دایر به تخلیه محل و وصول اجاره بها را درخواست نماید و اختیار مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا دوایر اجرای ثبت در اسناد رسمی، مانع مراجعه مستقیم به دادگاه و طرح دعوی تخلیه نیست.

بنابراین موجر در مراجعه به اجرای ثبت و دادگاه مخیر است. در مواردی که اجاره نامه رسمی باشد و موجر برای تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها از طریق دوایر ثبتی اقدام می نماید و مستاجر پس از صدور اجرائیه و قبل از تخلیه، اجور معوقه را پرداخت می نماید

در این صورت قبل از صدور حکم دادگاه می تواند ضمن پرداخت اجاره بهای عقب افتاده معادل صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید و دادگاه نمی تواند حکم به تخلیه صادر کند. این حق که به موجب قانون برای مستاجر و علیه موجر ایجاد شده فقط محدود به این قسمت از بند ۹ ماده ۱۴ است و برای یک بار قابل اعمال است.

تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها در اجاره های غیر رسمی (عملی یا شفاهی) در صلاحیت محاکم است :

در اجاره نامه های عادی یا شفاهی و عملی توسط موجر ارسال اظهارنامه ضروری است، بنابراین موجر بدوا باید با ارسال اظهارنامه دایر بر پرداخت اجاره بها در موعد معین اقدام نماید چنانچه مستاجر ظرف مدت ۱۰روز اقدام ننماید، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت.

چنانجه اجاره نامه عادی باشد یا اصلا اجاره نامه ای در بین نباشد، در اینصورت موجر تنها می تواند برای تخلیه مورد اجاره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه نماید و با طرح دعوی برابر شرایط قانونی، حق تخلیه و مطالبه اجاره بها را به اجرا بگذارد.

چنانجه مستاجر پس از صدور اجرائیه و قبل از تخلیه، اجور معوقه را پرداخت نماید در این صورت قبل از صدور حکم دادگاه می تواند ضمن پرداخت اجاره بهای عقب افتاده معادل صدی بیست ( بیست درصد به عنوان جریمه به نسبت اجور معوقه محاسبه می شود ) آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید و دادگاه نمی تواند حکم به تخلیه صادر کند. این حق که به موجب قانون برای مستاجر و علیه موجر ایجاد شده فقط محدود به این قسمت از بند ۹ ماده ۱۴ است و برای یک بار قابل اعمال است و این حق که برای مستاجر ایجاد شده تنها قبل از صدور رای بدوی است و با صدور رای بدوی این امتیاز از بین می رود.

• در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال، در اثر اخطار یا ارسال نامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم، اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و در صندوق ثبت تودیع ننماید، موجر میتواند با تقدیم دادخواست، مستقیما درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید و حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
• و موجر می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها کرده و در این خصوص مستأجر مستحق ارفاق نیست.
• لازم به ذکر است که در تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، مطابق مقررات قانون ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه مستأجر ساقط می‌شود.

با توجه به نکات فوق الذکر طرح دادخواست تخلیه سرقفلی دارای پیچیدگی هایی است که افراد عادی که آگاهی از قوانین و مقررات ندارند دچار مشکلاتی خواهند گردید که منجر به صرف وقت طولانی و هزینه اضافی برای آنها می گردد لذا در این خصوص وکلای موسسه رای مثبت می توانند شما را به نتیجه دلخواه در مدت زمان کوتاه تری برسانند.

و به همين علت نيازمندي به وكلاي متخصص كه در زمينه ي تجاري فعاليت داشته باشند بيشتر احساس ميشود، و شديداً  توصيه ميشود كه در امور تجاري به هيچ عنوان بدون وكيل تجاری یا وکیل شرکت ها وارد نشويد و از ابتدا كه در صدد انعقاد يك قرارداد هستيد از همراهي یک وکیل پایه یک دادگستری و يك وكيل متخصص در حوزه ي  اسناد تجاری مانند چک صیادی از وکیل چک و سفته  از وکیل سفته و قراردادهاي تجاري و یا مطالبه وجه التزام  از وکیل مطالبه وجه التزام  بهره بگيريد.

 وکیل حقوقی  در موسسه رای مثبت با سال ها تجربه فعالیت موفق حقوقی در قراردادها و دعاوی تجاری ایران و سایر کشورها، وبا همکاری وکلای توانمند خود و وکیل قرارداد معتقد است اعتماد و اطمینان موکلین بهترین سرمایه و تبلیغ برای ما بوده و با استفاده از تجارب و علم به روز، سعی در کسب اطمینان بیشتر از جانب موکلین حوزه ی تخصصی دعاوی تجاری بوده است.

وکلای متخصص و مجرب موسسه حقوقی رای مثبت  در زمینه دعاوی مطالبه‌ی خسارت قراردادی آماده‌ی ارائه هر گونه مشاوره و خدمات حقوقی در زمینه جعاله و رهن و مبایعه و قولنامه … می‌باشد.

از تخصصی ترین دعاوی حقوقی، دعاوی ملکی است وکلای رای مثبت با داشتن کادری مجرب شامل وکلای پایه ۱ دادگستری اعم از  دکترین و کارشناسان ارشد حقوق خصوصی به صورت کاملاً حرفه ای و تخصصی بوسیله  (وکلای بانک ها و شرکت های داخلی و بین المللی) با استفاده از تکنیک های ظریف فن دفاع در امور حقوقی و ملکی حافظ حقوق موکلین خود در بالاترین سطح ممکن می باشند. دعاوی وکیل ملکی اعم از حق کسب ، پیشه ، تجارت و حق سرقفلی ، الزام به تنظیم سند رسمی ، خلع ید، پیش فروش ساختمان ، ابطال ، فسخ ومطالبه ثمن مبایعه نامه و غیره می باشد.