021 22 77 68 77 - 021 22 56 28 15
0912 100 16 14
support@rayemosbat.com
مورد علاقه 0

تخلیه ملک مسکونی

تخلیه ملک مسکونی

 

 

مقاله پیش رو در خصوص تخلیه ملک مسکونی و نحوه طرح دعوی تخلیه ملک مسکونی و روش گرفتن دستور تخلیه برای آشنایی بیشتر شما عزیزان تنظیم گردیده است.

مفهوم حقوقی اجاره

در ماده ۴۶۶ قانون مدنی ایران به بیان آثار اجاره پرداخته شده ولی تعریف جامعی محسوب نمی شود:«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

دکتر کاتوزیان تعریف این ماده از اجاره را کامل نمی دانند و اینگونه تعریفی از اجاره ارائه می دهند:«اجاره عقد معوضی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره به مدت معینی می شود.

ماده ۴۶۶ تا ماده ۴۶۷

تخلیه ملک مسکونی

تخلیه ملک مسکونی در واقع حقی است که برای مالک ملک در نظر گرفته شده است که به موجب آن مالک میتواند به دلیل انقضای مدت اجاره و تخلفات مستاجر، تخلیه ملک مسکونی را بخواهد.

اصول و مواد مورد استناد

با بررسی قوانین مربوط به اجاره و موجر و مستاجر به سه دسته قوانین مهم بر می خوریم که کماکان قابلیت اجرایی دارند. پس باید این قوانین را شناخت و دایره شمول و مصادیق آن را مشخص کرد.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۲
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶
به طور خلاصه می توان گفت اماکن تجاری که قبل از سال۵۶ یا بعد از سال۵۶ تاقبل از سال ۷۶ به اجاره یا به عنوان صلح منافع، داده شده باشند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ خواهند بود.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶فقط در نقاطی اجرا می شود که وزارت دادگستری لزوم اجرای آن را در این نقاط آگهی کرده باشد.آیین نامه ای وضع شده است که این نقاط رامشخص کرده است مثلا در نقاط روستایی این قانون اجرا نمی شود.
اماکنی که قبل از سال ۶۲ تا قبل از سال۱۳۷۶ برای سکنی به تصرف مستاجر داده شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۶۲می باشند. درواقع قانونگذار اماکن مسکونی را از شمول قانون ۵۶ خارج کرد.
کلیه اماکن مسکونی،تجاری ،کسب و پیشه، اماکن آموزشی،خوابگاه های دانشجویی، ساختمانهای دولتی و نظایر آن با قرارداد رسمی یا عادی بعد از سال ۷۶ تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶و قانون مدنی خواهد بود.
البته به موجب ماده ۲ قانون سال ۷۶قرارداد های عادی اجاره باید در دو نسخه تنظیم،مدت اجاره قید شود،به امضای طرفین برسد و بوسبله دو شاهد گواهی شود. در غیر این صورت مشمول قانون ۷۶ نمی شود.

به موجب ماده ۲ آیین نامه اجرایی این قانون موارد ذیل از شمول قانون ۷۶ خارج هستند:

  •  روابط استیجاری قبل از اجرای قانون
  •  روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن این قانون باشد.
  •  روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات شفاهی با موجر به عنوان اجاره
  • موارد تخلیه ی اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت قرارداد.مثلا قراردادی در سال ۱۳۸۰ به مدت دوسال منعقد می شود.قبل از اینکه دوسال تمام شود مستاجر ملک را تخلیه می کند.در اینجا نمی توان از مقررات قانون سال ۱۳۷۶ استفاده کرد.
  • در صورتی که سند عادی اجاره مطابق ماده ۲ قانون تنظیم نشده باشد.

ماده ۱ تا ماده ۱۹

سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که اگرقرارداد اجاره ای بعد از سال ۷۶ منعقد شود اما شرایط مقرردر ماده ۲ در آن رعایت نشود مشمول چه قانونی است؟در پاسخ می توان گفت اگر قرارداد اجاره مسکونی باشد مشمول مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجرو مستاجر سال ۶۲ می شود.اگر تجاری باشد مسئله اختلافی است.بعضی ها معتقدند که مشمول قانون سال ۵۶ است و دکتر کاتوزیان مشمول قانون مدنی می دانندبا این استدلال که قانونگذار پس از تصویب قانون سال ۷۶ قصد داشت برای همیشه خود را از قید و بند های مقررات سالهای ۵۶ و ۶۲ رها کند.

مقام صالح برای رسیدگی به دعوی تخلیه ملک مسکونی

۱ – مراجع قضایی ( شورای حل اختلاف، دادگاه ): برای رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه مسکونی باشد و دارای شرایط شکلی اجاره (دو نسخه بودن و امضای دو شاهد ) به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی است اما چنانچه شرایط شکلی اجاره رعایت نشده باشد دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است و مالک باید تقاضای صدور حکم تخلیه را از دادگاه بنماید.

۲ – دوایر اجرای ثبت : در صورتی که اجاره نامه به صورت سند رسمی تنظیم شده باشد به موجب ماده ۹ و ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر قانون سال ۱۳۷۶ و ماده ۱۱ آیین نامه سر دفتر وظیفه دارد پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت در ۳ نسخه تهیه و با مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.

 مطابق ماده ۱۲ آیین نامه اجرای ثبت ,اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجرائیه از دفترخانه تنظیم کننده سند حداکثر ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور ابلاغ نماید. مستاجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید و موجر موظف است مبلغ ودیعه یا رسید پرداخت آن را به دایره اجرا تسلیم نماید.

ماده ۱ تا ماده ۵

ماده ۶ تا ماده ۱۳

هزینه دادرسی دعوی تخلیه ملک مسکونی

دعوای تخلیه ید دعوای غیرمالی اعتباری است و برای طرح آن باید هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی پرداخت گردد.

نحوه طرح دعوی تخلیه ملک مسکونی

متقاضی تخلیه (موجر یا قائم مقام قانونی وی) باید با به همراه داشتن کپی مصدق اجاره نامه و حتی المقدور کپی مصدق سند مالکیت خویش پیوست تقاضای تخلیه به شورای حل اختلاف مراجعه نماید. مدیر دفتر پس از بررسی مقدماتی پس از ثبت، آن را به نظر قاضی شورا می رساند.

قاضی شورا پس از بررسی تقاضا و بررسی شرایط شکلی اجاره و واریز مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه دستور تخلیه ملک مسکونی را صادر می نماید.

  • در صورتی که مستاجر مدعی حقی باشد می تواند شکایت خود را به دادگاه تقدیم نماید و پس از اثبات حق مورد ادعا میتواند دستور موقت مبنی بر جلوگیری از اجرای تخلیه را بخواهد مانند اینکه مستاجر مدعی جعلی بودن قرارداد اجاره گردد در ابن صورت مستاجر می تواند با طرح دعوی در محاکم دادگستری و ارائه رسید آن به شورای حل اختلاف موقتا جلوی اجرای حکم تخلیه را بگیرد.
  • در اجرای دستور تخلیه ملک مسکونی نیازی به صدور اجرائیه نیست و توسط مامور ابلاغ و اجرا می گردد و فاصله زمانی تقدیم تقاضای تخلیه و اتخاذ تصمیم و صدور دستور تخلیه و اجرای آن به یک هفته محدود شده است بنابراین مقام قضایی موظف است بلافاصله پس از صدور دستور تخلیه آن را به اجرا بگذارد.
  • اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی یا شارژ ساختمان و غیره باشد، نمی تواند نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام نماید. موجر باید برای رسیدن به حق خود به دادگاه یا شورای حل اختلاف حسب مورد مراجعه و دادخواست جداگانه تقدیم نماید و با درخواست و صدور قرار تامین خواسته مبلغ ودیعه را نزد شورا یا دادگاه توقیف نماید تا پس از قطعی شدن رای مبلغ مورد حکم از آن برداشت شود.

تقاضای مهلت از طرف مستاجر

مطابق ماده ۱۳ آیین نامه «چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت به علت وقوع حوادث غیر مترقبه، مستاجر قادر به تخلیه ملک مسکونی نباشد و تقاضای استمهال نماید مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود.

مقام قضایی صالح می تواند با تقاضای استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت  کند.»

مستاجر تنها در هنگام اجرای دستور تخلیه می تواند درخواست خویش را از طریق مامور اجرای حکم به مقام قضایی تحویل دهد.

نتیجه گیری

دستور تخلیه همانند دستور موقت است که در موارد دادرسی فوری صادر می شود. قانونگذار به دادگاه اجازه داده در صورتیکه مدت قرارداد گذشته باشد یا در موارد مصرح به تقاضای موجر دستور تخلیه را صادر کند و مستاجر نیز دعوت نمی شود و چنانچه او مدعی حقی باشد باید در دادگاه صالح اقامه دعوی کند. در مورد دادرسی فوری نیز چنین است و دادگاه به درخواست خواهان مبادرت به صدور دستور موقت می کند و رسیدگی نهایی بعداً صورت می گیرد.

با توجه به نکات فوق الذکر طرح دادخواست تخلیه ید دارای پیچیدگی هایی است که افراد عادی که آگاهی از قوانین و مقررات ندارند دچار مشکلاتی خواهند گردید که منجر به صرف وقت طولانی و هزینه اضافی برای آنها می گردد لذا در این خصوص وکلای موسسه رای مثبت می توانند شما را به نتیجه دلخواه در مدت زمان کوتاه تری برسانند.

 

برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره با وکلای متخصص موسسه حقوقی وکلای رای مثبت در خصوص تخلیه ملک مسکونی
با شماره های ۲۲۷۷۶۸۷۷- 021 و ۲۲۵۶۲۸۱۵- 021 تماس گیرید

نظرات و یا سوالات خود را مطرح کنید

  اطلاع رسانی  
خبرم کن وقتی

برچسب ها

  #اجاره #اجاره ملک مسکونی #تخلیه #تخلیه ملک مسکونی #تخلیه ید #تخلیه ید ملک مسکونی #دعوای تخلیه #دعوای تخلیه ملک مسکونی #دعوای تخلیه ید #دعوای تخلیه ید ملک مسکونی #عقد اجاره #ملک مسکونی