تخلیه

اجاره طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود

اجاره نامه سندی است مدت دار که به موجب آن مالک ملک منافع ملک خویش را برای مدتی به توافق طرفین در اختیار شخصی دیگر میگذارد، در اصطلاح حقوقی اجاره دهنده ملک یا همان مالک ملک را موجر و اجاره کننده را مستاجرمی گویند

 تخلیه در اصطلاح حقوقی به معنای تخلیه ملک و خارج کردن افراد یا اشیا از تصرف شخصی 

در صورتی که مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه نکند میتوان از یکی از موارد ذیل اقدام نمود:

در خصوص تخلیه باید به مواد قانونی در قانون موجر و مستاجر مصوبه سال ۵۶ و۶۲ و ۷۶ مراجعه نمود.

دستور تخلیه و حکم تخلیه هر دو از جمله دعوی غیر مالی حقوقی می باشد

مرجع صالح برای ارجاع و رسیدگی به دعوای تخلیه چنانچه ملک مسکونی باشد شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مورد اجاره  میباشد و چنانچه ملک تجاری باشد دادگاه محل ملک میباشد.

ماده ۴۶۶ تا ماده ۴۶۷

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

دستور تخلیه در مواد ۲ و ۳ و ۴ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مورد بحث می باشد طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال  ۱۳۷۶:

قرارداد اجاره عادی باید ۱-در دو نسخه تنظیم شود و ۲-مدت اجاره در آن قید شود و ۳-به امضای هر دو طرف موجر و مستاجر برسد ۴- ٢ نفر مورد اعتماد به عنوان شاهد ذیل اجاره نامه را امضا نموده باشد

بنا بر ماده ۳ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مدت اجاره ای که در اجاره نامه تعیین شده است باید منقضی شده باشد تا بتوان دادخواست دستور تخلیه مطرح گردد.

 لذا جهت تنظیم دادخواست دستور تخلیه برای اجاره نامه های سند عادی توسط موجر یا وکیل مجرب اولاً باید به دفتر خدمات مراجعه نمود و دادخواست دستور تخلیه تنظیم گردد،  که از جمله ادله لازم برای این دعوی ١-سند مالکیت موجر ٢- اجاره نامه عادی میباشد و سپس دادخواست تنظیمی به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع می شود و خواهان (موجر) بنا بر ماده ۴ قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶ مبلغی را که به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده بود باید به دایره اجرا (صندوق دادگستری) بسپارد و تخلیه ظرف مدت یک هفته توسط اجرای احکام صورت خواهد گرفت.

ماده ۱ تا ماده ۵

حکم تخلیه

صورتی که اجاره نامه فی مابین موجر و مستاجر دارای شرایط شکلی نباشد (یعنی ١- مدت دار بودن اجاره نامه ٢- به امضای دو نفر به عنوان شاهد رسیده باشد ٣- مدت اجاره منقضی شده باشد) موجر و یا وکیل مجرب وی می تواند دادخواست حکم تخلیه را از طریق مراجعه به دفاتر خدمات قضایی بخواهد که از جمله ادله مورد نیاز ١- سند مالکیت موجر ٢- اجاره نامه عادی می باشد که دادخواست تنظیمی به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع می‌شود و موجر باید ودیعه ای که از مستاجر  طبق قرارداد دریافت نموده بود ، در صندوق دادگستری بسپارد.

-موجر یا وکیل مجرب میتواند فسخ قرارداد و حکم تخلیه را به جهات ذیل درخواست کند:

۱-در صورتی که حق فسخ قرارداد طبق توافق طرفین برای موجر وجود داشته باشد

۲- در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر در مدت اجاره خویش را نداشته باشد ولی ملک مورد اجاره را به دیگری واگذار کرده باشد

۳- در صورتی که در قرارداد قید شده باشد که مورد اجاره برای چه فعالیتی اجاره داده شده است و مستاجر بر خلاف قرارداد مورد اجاره را استفاده کند

۴-درصورتی که مساتجر اجاره بها را در مودی که در قرارداد تعیین و شرط شده است پرداخت نکند.

-همچنین مستاجر یا وکیل مجرب میتواند فسخ قرارداد اجاره را به جهات ذیل درخواست کند:

۱-در صورتی که طبق توافق حق فسخ برای مستاجر در قرارداد وجود داشته باشد

۲-در صورتی که اوصافی که از آن در اجاره نامه بیان شده در ملک مورد اجاره وجود نداشته باشد که این موضوع با رویت مستاجر باید فوری مطرح شود تا قابلیت فسخ به استناد این دلیل ممکن باشد

۳-درصورتی که ملک مورد اجاره درمعرض خراب شدن باشد و امکان تعمییر آن وجود نداشته باشد

حکم تخلیه برخلاف دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی میباشد

هزینه دادرسی برای تخلیه مطابق هزینه دعاوی غیر مالی میباشد

در نتیجه باید بیان داشت که دستور تخلیه از زمان دادخواست تا اجرا حداقل به مدت یکهفته به طول خواهد انجامید و فوری است اما در خصوص حکم تخلیه به جهت قابل اعتراض بودن مدت زمان بیشتر به خود اختصاص خواهد داد .