فسخ قرارداد اجاره

عقد اجاره ازجمله عقودی است که بسیار رایج است و قدمتی طولانی دارد، و مواد بسیاری را در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر به خود اختصاص داده . مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، عقد اجاره عقدی است که در اثر آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می گردد یعنی پس از انعقاد این قرارداد مستاجر مالک منافع مالی میشود که آن را اجاره کرده است. و در مفهوم روشن تر اجاره یعنی فردی منافع یک موضوع خاص را از فرد دیگر که (صاحب ملک یا موجر) نام دارد تملک میکند و در مقابل آن مبلغی را به عنوان اجاره بها به او می  پردازد. در این مقاله سعی داریم که به صورت کلی به شرایط فسخ قرارداد اجاره بپردازیم.

به شما پیشنهاد میدهیم در مورد قرارداد پیش فروش ساختمان بیشتر بدانید.

*اگر در قرارداد اجاره توافق شود که مستاجر به صورت کلی مبلغی را به موجر پرداخت ننماید ، این قرارداد را میتوان با توجه به توافق طرفین زیر مجموعه ی عقودی همچون صلح و یا قرارداد خصوصی مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی دانست و دیگر نمیتوان آن را عقد اجاره تعبیر نمود .

قرارداد اجاره از دسته ی عقودی است که موجر و مستاجر نمی توانند قبل از انقضای مدت اجاره آن را فسخ کنند زیرا به اصطلاح حقوقی، عقدی لازم است که تنها در شرایط پیش بینی شده در قانون قابلیت فسخ را دارد، بنابراین موجر نمیتواند به علت نیاز شخصی خود قبل از موعد ملک را از مستاجر پس بگیرد.

شایان ذکر است که معمولاً در قراردادهای اجاره قید می شود که براساس آن، اگر موجر یا مستاجر بخواهند فسخ اجاره قرارداد کنند از یک یا دو ماه قبل به طرف مقابل اعلام کنند و در صورت توافق طرفین با هم تسویه حساب نموده و آن قرارداد را پایان دهند.

*در صورت تردید نسبت به این امر که آیا موجر یا مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارند یا خیر، اصل بر این است که حق فسخ ندارند.

مقایسه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ با قانون۱۳۷۶

قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ صرفا در خصوص اجاره های اماکن تجاری است و شامل اجاره های اماکن اداری، مسکونی،و زمین های کشاورزی نمی شود و اجاره های مربوط به این اماکن در آن زمان تابع قانون مدنی بوده اند . قانون سال ۵۶ ناظر بر اجاره های تجاری و بازرگانی است که شروع آنها مربوط به قبل از تاریخ ۶۵/۰۸/۱۵ بوده ویا بین ۶۵/۰۸/۱۵ تا ۷۶/۰۶/۳۱ منعقد شده باشد مشروط بر اینکه ۱٫سند آن رسمی نباشد ۲٫ در ابتدای مدت سرقفلی پرداخت شده باشد و اجاره  هایی با این شرایط حتی اگر بعد از سال ۶۵ تا ۷۶ هم تمدید شده باشند از شمول قانون سال ۵۶ خارج نمی شوند. به شما پیشنهاد داده میشود در مورد وکیل سرقفلی اطلاعات بیشتری کسب نمایید.

قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ ناظر بر قراردادهای اجاره ای است که از تاریخ ۷۶/۰۷/۰۱ منعقد گردیده اند و چه در مورد اماکن تجاری، چه مسکونی مشمول این قانون و توافق طرفین هستند و در صورت سکوت این قانون طبق قانون مدنی، مبحث مربوط به اجاره عمل خواهد شد.

به شما پیشنهاد داده میشود در مورد شرایط انعقاد عقد اجاره بیشتر اطلاعات کسب نمایید.

مطابق با قانون مدنی و قانون اجاره سال ۷۶ مستاجر در پایان مدت اجاره باید ملک را تخلیه کند ولی در قانون اجاره سال ۵۶ اگرچه مستاجر میتواند خودش بنا به اختیار، ملک را تخلیه نماید اما موجر حق ندارد او را وادار به تخلیه نماید و تا زمانی که مستاجر تخلفات موضوع ماده ۱۴ قانون سال ۵۶ را انجام نداده است ، موجر ملزم است که اجاره را با وی تمدید نماید.

قرارداد اجاره سال ۵۶ میتواند هم به صورت شفاهی و هم به صورت کتبی چه به صورت سند رسمی و چه عادی منعقد گردد اما در سال ۷۶ انعقاد قرارداد اجاره لزوماً به صورت کتبی منعقد میگردد و در صورتی که طی یک سند عادی منعقد شود باید در دو نسخه و به همراه امضای موجر و مستاجر و دونفر شاهد تنظیم شده باشد و در این شرایط موجر با اتمام قرارداد اجاره میتواند از شورای حل اختلاف تقاضای صدور دستور تخلیه نماید. و چنانچه سند رسمی باشد تخلیه از طریق اجرای ثبت انجام خواهد گردید. 

در چه مواردی امکان فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد وجود دارد ؟

مطابق با قوانین در موارد خاصی امکان فسخ  قرارداد اجاره قبل از پایان مدت توسط موجر یا مستاجر پیش بینی شده است، از قبیل: دارای عیب بودن ملک در حین اجاره یا در صورتی که طرفین در قرارداد توافق کرده باشند که هرکدام از آنان حق تقاضای فسخ را داشته باشد که در این موارد هریک از موجر و مستاجر میتوانند خواسته ی خود را طی دادخواستی به مرجع قضایی تقدیم نمایند.

درخواست تخلیه توسط موجر پیش از پایان قرارداد:

۱٫بر اساس بند ۹ماده ۱۴ قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ اگر مستاجر در مهلت مقرر از پرداخت اجاره بها یا اجرت المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (اظهارنامه در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در کار نبوده است کاربرد دارد) ظرف ۱۰ روز اقساط عقب افتاده را نپردازد ، در صورت رسمی بودن اجاره نامه موجر میتواند از دفتر خانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و  وصول اجاره بها را درخواست کند. و اگر بعد از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهای معوقه را تودیع نماید، اجرای تخلیه متوقف میشود اما موجر میتواند به استناد تخلف از پرداخت اجاره بها از دادگاه تخلیه عین مستاجره را درخواست نماید.

به شما پیشنهاد میدهیم در مورد وکیل سرقفلی مطالعه کنیم.

در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا قرارداد اجاره تنظیم نشده باشد موجر میتواند برای تخلیه  و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند و دیگر نمیتواند از طریق دفترخانه یا اجرای ثبت اقدام کند.

اگر مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه مبلغی اضافه بر اجاره بهای معوقه و صدی بیست آن را به نفع موجر به صندوق دادگستری بپردازد، حکم تخلیه صادر نمیشود و مستاجر به پرداخت خسارات دادرسی محکوم می شود و مستاجر فقط یک بار میتواند از این شرایط ارفاقی استفاده کند . بنابراین اگر مستاجر دو بار در یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق تودیع نکند موجر میتواند مستقیماً به دادگاه مراجعه نموده و دادخواست تخلیه عین مستاجره را بدهد و حکم دادگاه در این مورد قطعی است .

۲٫مورد دیگری که براساس آن موجر میتواند قرارداد اجاره را فسخ نماید این است که مستاجر به مالک اجازه ندهد که برای انجام یک سری تعمیرات ضروری وارد ملک شود زیرا مطابق قانون مدنی ماده ۴۸۵، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات ضروری شود حتی اگر در آن مدت نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند. اگر تعمیرات ضروری شوند دادگاه می‌تواند مستاجر را ملزم کرده و حتی در صورت نیاز حکم به تخلیه موقت ملک تا پایان تعمیرات بدهد.

۳٫مستاجر ملک را بدون اجازه موجر برای کاربردی استفاده کند که بر اساس اجاره نامه مجاز به آن نبوده است، به طور مثال توافق شده باشد که از ملک به صورت مسکونی استفاده شود ولی او تجاری استفاده نماید.

۴٫مستاجر فعالیت‌های غیر قانونی یا غیر عرفی در ملک مورد اجاره انجام دهد.

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر پیش از موعد:

در شرایطی که در قرارداد بین موجر و مستاجر شرط شده باشد که موجر باید کاری را (مثلا تعمیر ملک) در موعد مقرر انجام دهد و او به تعهد خود عمل نکند مستاجر با استناد به این امر حق فسخ قرارداد اجاره را قبل از پایان یافتن آن خواهد داشت. گاهی نیز امکان دارد ملکی که اجاره شده شرایط مطرح شده در قرارداد را نداشته باشد و مستاجر پس از اینکه متوجه این امر میشود این حق را دارد که قراداد را فسخ نماید .

ممکن است قسمتی از عین مستاجره به شکلی معیوب یا تخریب شود که مستاجر نتواند با خیالی آسوده از آن استفاده کند و خرابی به حدی باشد که قابلیت تعمیر نیز نداشته باشد در این شرایط نیز چاره ای جز فسخ قرارداد اجاره برای مستاجر باقی نمیماند.

*درخواست تخلیه ملکی که موعد آن به پایان رسیده است ولی مستاجر آن را تخلیه نمیکند را میتوان به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقدیم کرد و شورا پس از بررسی شرایط و ذی نفع بودن مالک دستور تخلیه صادر خواهد کرد.

وکیل ملکی

یکی ازمهمترین دعاوی در دادگستری دعاوی ملکی می باشد که بدلیل ارزش اقتصادی آن از اهمیت بالایی برخوردار می باشد . اینگونه دعاوی بدلیل تخصصی بودن آن از پیچیده گی های فنی زیادی برخوردار می باشد و حضور بهترین وکیل پایه یک دادگستری که تخصص خود را دعاوی ملکی قرارداده می تواند در موفقیت در پرونده ها بسیار حائز اهمیت باشد . موسسه حقوقی وکلای رای مثبت با داشتن کادری مجرب از دکترین حقوق و وکلای پایه یک دادگستری به صورت گروهی و تیمی و با خرد جمعی عمل می نماید .

در موسسه حقوقی وکلای رای مثبت پرونده ها به صورت موضوعی و تخصصی به وکلا ارجاع می گردد . یکی از مهمترین و تخصصی ترین گرایش ها و موضوعاتی که این موسسه در آن فعالیت می نماید دعاوی ملکی با حضور وکلای ملکی پایه یک دادگستری می باشد . از مهمترین دعاوی ملکی می توان به دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ، خلع ید و ابطال اسناد و فسخ قراردادها اعم از مبایعه نامه و قراردادهای اجاره و همچنین درخواست تخلیه عین مستاجره و دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه نام برد .

وکلای ملکی موسسه حقوقی وکلای رای مثبت با تجربه ای بالغ بر یک دهه و قبول وکالت و ارائه مشاوره تخصصی توسط بهترین وکیل ملکی کارنامه ای درخشان از خود به جای گذاشته است . امید است با استعانت از خداوند متعال و در سایه پرچم حق و عدالت بتوانیم ضمن حمایت تخصصی از حقوق موکلین خود ، شاهد موفیقت در پرونده های محوله باشیم .