ابطال و اصلاح سند مالکیت

ابطال و اصلاح سند مالکیت یکی از موارد شایع در حقوق ثبت است. در حقیقت، همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است اما عللی نیز وجود دارند که این اعتبار را دچار خدشه می کند و موجبات ابطال یا اصلاح سند مالکیت را فراهم می آورند.
همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است. اما در مواردی، اعتبار اسناد مالکیت خدشه دار شده و موجب ابطال یا اصلاح سند مالکیت می شود. از جمله مواردی که اعتبار اسناد را دچار خدشه می کند، می توان به ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی؛ صدور اسناد مالکیت معارض؛ صدور اسناد مالکیت اشتباه؛ ثبت اراضی موات، اموال عمومی و موقوفات توسط اشخاص سودجو و ابطال اسناد بنا به ضرورت اشاره کرد.

ابطال سند مالکیت
ابطال سند مالکیت ممکن است به دلایل مختلفی انجام پذیرد که عبارتند از:
• عدم تطابق سند با قوانین ثبت و قانون مدنی؛
• صادر شدن سند مالکیت معارض؛
• صدور اشتباهی سند مالکیت؛
• ثبت املاک موقوفی و اراضی مربوط به فوت شدگان توسط افراد سودجو؛
• ضرورت های خاص

ابطال و اصلاح سند مالکیت به ۲ صورت بدون حکم دادگاه و با حکم دادگاه صالح امکان پذیر است.

ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه
مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می پذیرد، عبارت است از:
۱. ابطال سند مالکیت به حکم قانون
در مواردی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با وضع قوانینی مکلف خواهد بود طبق درخواست مراجع قانونی اقدام به ابطال سند و ثبت مالکیت کند که این اقدام بدون حکم دادگاه صورت می گیرد.
بدین شرح که چنانچه در مواردی اجتماعی اقتضا کند، مانند اصلاحات اراضی و تقسیم اراضی بین زارعین؛ چنانچه مصالح عمومی اقتضا کند، مانند حفظ جنگل، منابع طبیعی و مراتع و چنانچه جهات شرعی اقتضا کند، مانند حفظ موقوفه و نیز عمل بر طبق نیات واقف و… ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می گیرد.
۲. ابطال سند مالکیت معارض به وسیله اداره ثبت
هرگاه دارنده سند مالکیت معارض در فرجه و مهلت قانونی ۲ ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به وی، نسبت به مراجعه به دادگاه و تقدیم گواهی دادخواست اقدام نکند و طرف او پس از فرجه مذکور از دادگاه، گواهی عدم تقدیم دادخواست دریافت کند و به اداره ثبت تحویل دهد، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه و راساً اقدام به ابطال سند مالکیت معارض می کند.
۳. معامله نسبت به ملک با مساحت معین
هرگاه نسبت به ملکی با مساحت معین، معامله صورت گرفته باشد و پس از آن معلوم شود ملک مذکور دارای اضافه بنا است، در اینجا خریدار یا ذی نفع می تواند قیمت اضافه بنا و سایر هزینه های قانونی را به صندوق ثبت واریز کرده و تقاضای اصلاح سند مالکیت را مطرح کند که آنچه مشخص و محرز است، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه سند را اصلاح می کند.
۴. ابطال یا اصلاح سند توسط هیأت نظارت
در موارد ذکرشده در ماده ۲۵ قانون ثبت اختیار ابطال یا اصلاح سند مالکیت به هیأت نظارت سپرده شده است. بدین شرح که:
الف- چنانچه در اثر بی دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت و… اشتباهی رخ داده باشد؛ چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی باشد؛ چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالف حکم نهایی دادگاه باشد؛ چنانچه اشتباهاتی در جریان عملیات مقدماتی رخ دهد و در دفتر املاک نیز وارد شود و چنانچه اشتباهاتی در عملیات تفکیکی رخ داده و در دفتر املاک نیز وارد شود، در همه موارد مورد اشاره، اصلاح یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود.

ماده ۲۱ تا ماده ۴۵

ابطال و اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه صالح
مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه صورت می پذیرد شامل این موارد خواهد بود.
۱. هرگاه ملکی بر خلاف اصول قانونی به ثبت رسیده باشد
در اینجا ذی نفع می تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی صلاحیت دار دادخواست تقدیم کند و از دادگاه، ابطال ثبت و سند مالکیت را تقاضا کند.
۲. هرگاه در اسناد مالکیت تعارض وجود داشته باشد
در خصوص صدور اسناد مالکیت معارض، دارنده باید ظرف مهلت و فرجه قانونی ۲ ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت به دادگاه عمومی ذی صلاح، دادخواست تقدیم کرده و تقاضای ابطال سندی را که مخالف قانون است، مطرح کند.
۳. سندی که مخل حقوق دیگران باشد
همچنین در صورتی که سند مالکیت بر اساس اشتباه عملیات مقدماتی و ثبتی حاصل شود و هیأت نظارت نیز این امر را مخل حقوق دیگران بداند، هیأت نظارت به ذی نفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه صالح مراجعه کرده و با صدور این اخطار، دادگاه را به استماع دعوا و صدور حکم بر اصلاح آن مجاز کند.
۴. اشتباه در عملیات تفکیک
در خصوص مواردی که در عملیات تفکیکی اشتباهی رخ دهد و نیز در دفتر املاک یا سند مالکیت ثبت شود و اصلاح آن مخل حقوق اشخاص باشد، باید گفت که هرگاه این اشتباه مخل حقوق اشخاص نباشد، رسیدگی در صلاحیت هیأت نظارت است. اما اگر مخل حقوق اشخاص باشد رسیدگی در صلاحیت دادگاه خواهد بود.

مرجع صالح به رسیدگی
در اموال غیر منقول که سابقه ثبت دارند، دعوای ابطال سند رسمی در محل وقوع مال غیر منقول و ملک طرح می شود. شورای حل اختلاف، هیچ صلاحیتی جهت تقدیم دادخواست ابطال سند رسمی منقول و غیر منقول ندارد و دعاوی ابطال سند رسمی صرفا در دادگاههای حقوقی قابل طرح است. گاهی ممکن است ابطال سند رسمی اتومبیل و یا سایر وسایل نقلیه که با سند رسمی منتقل می شوند نیز در دادگاه طرح شود. در این گونه موارد معمولا دعوا در محل سکونت خوانده طرح می شود و اگر محل اقامت خوانده مشخص نباشد بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی، در محل عقد قرارداد و یا آخرین محل سکونت خوانده و یا محل سکونت خواهان قابل طرح است.

مبایعه نامه
یکی از دعاوی بسیار رایج در مراجع قضایی، دعوی ابطال مبایعه نامه می باشد که در معاملات ملکی، قبل از تنظیم سند رسمی، مبایعه نامه ای نگارش می شود که در آن پیرامون شرایط قرارداد بیع صحبت می شود. در این خصوص نیز، اگر شرایط ابطال سند عادی برقرار بود، می توان اقدام به ابطال مبایعه نامه نمود. البته در صورتی که در مبایعه نامه در مورد ابطال قرارداد صحبت شده باشد، باید به شروط قرارداد توجه نمود.
در قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم مبایعه نامه ولو در بنگاه های معاملاتی املاک معتبر نیز ممنوع است. مواردی وجود دارد که دو طرف برای انجام بیع توافق نموده و ایجاد مالکیت مال مورد توافق همراه با انجام تشریفات باشد. این تشریفات که در قالب مبایعه نامه است، مبنی بر تعهد طرفین بر انتقال مالکیت مبیع به خریدار است. در مبایعه نامه مالکیت منتقل نمی شود، بلکه تشریفاتی است که به سبب تنظیم سند رسمی برقرار می شود.

ابطال مبایعه نامه
در حالاتی که طرفین مبایعه نامه قادر به انجام تعهدات خود نیستند یا از انجام آن سر باز می زنند، انتقال مالکیت عین مورد معامله نفی شده و مبایعه نامه باطل می گردد. در موارد زیر می توان اقدام به ابطال مبایعه نامه نمود: (البته ذکر موارد ذیل به عنوان موارد ابطال مبایعه نامه با کمی اغماض صورت گرفته چرا که برخی موارد باعث انحلال مبایعه نامه می شوند نه انحلال)

اقاله
در صورتی که هرکدام از طرفین مبایعه نامه با در نظرگرفتن شرایط اقتصادی خود از مبایعه نامه تنظیم شده رضایت نداشته باشند یا هر دو طرف راضی به انجام تعهدات خود نباشند، می توانند مبایعه نامه را با رضایت یکدیگر اقاله نموده و در نتیجه به ابطال مبایعه نامه اقدام نمایند. از آنجایی که مبایعه نامه عقدی است لازم و غیر قابل انحلال که جهت عقد بیع بسته می شود، بنابراین ابطال یک طرفه آن بدون رضایت طرف دوم امکان پذیر نیست.

خیارات
در حالتی که اتفاقی در موضوع عقد حادث شود که انعقاد آن، سبب ایجاد ضرر به یکی از طرفین شود، طرف متضرر می تواند با توسل به یکی از خیارات دادخواست ابطال مبایعه نامه را تنظیم نماید. خیاراتی که می توانند برای عقد بیع و مبایعه نامه استفاده شوند شامل خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن است. تا زمان جدا نشدن طرفین مبایعه نامه از یکدیگر، آنها می توانند با استناد به خیار مجلس اقدام به فسخ و ابطال مبایعه نامه نمایند.
خیار تأخیر ثمن می تواند با هر شرایطی سبب ابطال مبایعه نامه شود. این خیار در مواردی وجود دارد که بایع و مالک هیچ مهلتی را برای پرداخت مبلغ بیع مورد معامله تعیین ننموده باشند و پس از گذشت ۳ روز از تاریخ مبایعه نامه، ارزش بیع به صورت کامل پرداخت نشود. در این صورت می توان اقدام به فسخ و ابطال مبایعه نامه نمود. در این حالت حتی پرداخت بخشی از مبلغ نیز نمی تواند مانع خیار تأخیر ثمن شود.

سایر خیارات نیز مختص سایر عقود می باشد و در صورتی رخ می دهد که غبنی فاحش به منزله اختلاف قیمت بسیار زیاد ثمن و مبیع رخ داده باشد یا مبیع دارای عیبی بوده باشد یا توسط فریبکاری عیوب مبیع پوشانده شده باشد. همچنین بطلان بخشی از مبیع و تخلف در رؤیت از مبیع و شرط در مبیع نیز می تواند منجر به ابطال مبایعه نامه از سوی مشتری شود. درج شرط خیار در مبایعه نامه امکان ابطال مبایعه نامه را تا مدت محدود برای طرفین ایجاد می کند.

انفساخ مبایعه نامه
از دست رفتن مبیع پیش از قبض می تواند منجر به ابطال مبایعه نامه شود.

نحوه ابطال وکالت بلاعزل
وکالت، قراردادی است که برای انجام برخی امور و قبول مسئولیت بین دو طرف امضا می شود و در صورت فوت هر یک از طرفین، استعفای وکیل، عزل وکیل به دست موکل یا جنون موکل، ابطال وکالتنامه محقق می شود.
تنها در صورتی موکل، حق عزل وکیل را ندارد که شرط بلاعزل در وکالتنامه درج شده باشد. موکل در صورتی می تواند وکیل بلاعزل خود را عزل کند که مدت محدودی را برای عدم برکناری وی تعیین نموده باشد.

معامله فضولی و ابطال آن
عقد هر قرارداد و معامله ای تنها در اختیار مالکین یا نماینده قانونی آن ها می باشد. بنابراین اگر هر شخص دیگری غیر از افراد مذکور اقدام به انجام معامله برای دیگران نمایند، مرتکب معامله فضولی شده اند.
در صورتی که مالک راضی به انجام این معامله نباشد می تواند پس از عقد قرارداد، دادخواست ابطال معامله فضولی را ارائه داده و نسبت به بطلان آن اقدام نماید.

دعوی ابطال اجرائیه
دستور اجرای سند رسمی بنا بر مورد سند، توسط مراجع ذی صلاح یا سردفتری که سند را تنظیم نموده است صادر می شود. اما در مواقعی ممکن است ذینفعان عملیات اجرایی را فاقد شرایط قانونی تشخیص دهند یا اجرای عملیات مطابق با قوانین ثبتی نباشد که در اینصورت فرد متضرر می تواند ابطال عملیات اجرایی ثبت را درخواست نماید.
ابطال سند رسمی، ابطال سند مالکیت، ابطال معامله، ابطال وکالتنامه در شرایط خاص و ابطال عملیات اجرایی ثبت نیاز به وقت و هزینه بسیار زیاد در مراجع قضایی و علم کافی به قوانین حقوقی و ثبتی دارد لذا توصیه می گردد قبل از طرح این دعاوی از وکلای خبره در این خصوص مشاوره اخذ نمایید تا از پیامدهای مشکل ساز بعدی دوری نمایید.

آثار بطلان عقد
پس از تقاضای بطلان قاضی تحقیق میکند که آیا عقد مورد بحث واجد آن عناصر لازم برای اعتبار عقد هست یا خیر، ولی در مفهوم ذهنی بطلان یک چیز دیگر غیر از این اثبات قضائی از لحاظ بطلان وجود دارد. (ابطال سند)
پس از ایجاد عقد باطل یک وضع عملی حاصل می شود و روابط الزام آوری طرفین را ظاهراً بیکدیگر مربوط میسازد، این وضعی که بالفعل موجود است باید از بین برود و این وضع ظاهری حذف شود بطلان آنچه را که موجب نقض احکام قانون شده از بین میبرد این یک اثری است که عطف بماقبل میشود.
پس از بطلان آنچه که داده شده باید مسترد گردد مثل اینکه اصلاً عقدی واقع نشده است. در ضمن ابطال سند عقد ممکن است مسئله مسئولیت پیش آید و این مسئله ممکن است نتیجه یک خطائی باشد که در ضمن عقد یکی از طرفین مرتکب شده باشد.

مزایای طرح دادخواست ابطال سند مالکیت توسط وکیل

• با توجه به اینکه کوچکترین اشتباه در دادخواست و تقدیم آن باعث رد شدن دادخواست و از بین رفتن هزینه های انجام شده می باشد در صورت طرح این دعوی بوسیله وکلای موسسه حقوقی رأی مثبت امکان بروز خطا به حداقل می رسد.
• مدت زمانی که حکم به ابطال معامله گرفته می شود بسیار کمتر می باشد.
• نیازی به حضور موکل جهت حضور در جلسات دادگاه و یا اجرای حکم نمی باشد.
• وکیل میتواند خسارت قانونی و حق الوکاله پرداختی توسط موکل را از متعهد بگیرد.
• بعد از محکومیت متصرف برای مطالبه ضرر و زیان وکیل می تواند اموال وی او را توقیف کند.

موسسه حقوقی رای مثبت با حضور وکلای مجرب وکیل پایه یک دادگستری و بهترین وکیل حقوقی و وکیل قرارداد را که تخصص همان موضوع را دارد و پرونده های مشابه زیادی را کار کرده و به قولی چم وخم را خوب می داند برای دعوای شما انتخاب و بر می گزیند.