قانون زمین شهری یکی از قوانین مهمی است که اولین بار در سال ۱۳۶۶ به تصویب رسیده است. هدف از این قانون نظم دادن به زمین‌های موجود در شهرها و مدیریت نوع عملکرد آن‌ها در راستای تامین رفاه عمومی مردم است. در ماده ۱۲ این قانون به تشخیص نوع زمین پرداخته شده که این کار باید توسط وزارت مسکن و شهرسازی انجام گیرد. در واقع کمیسیون ماده ۱۲ به رای درباره نوع زمین می‌پردازد.
براساس ماده ۱۲ کمیسیون قانون زمین شهری: تشخيص عمران و احياء و تأسيسات متناسب و تعيين نوع زمين داير و تميز باير از موات به عهده وزارت مسكن و شهرسازي است اين تشخيص قابل اعتراض در دادگاه صالحه مي‌باشد.
تبصره ۱: دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد، اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی‌گردد.
تبصره ۲: ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده ۱۲در موقع معاینه محل در مورد نوع زمینهایی که از تاریخ ۲۲/۱۱/۱۳۵۷ به وسیله دولت یا ارگانها و نهادها و کمیته‌ها و دفاتر خانه سازی احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانیهای مذکور خواهد بود.
در ماده ۱۲ قانون زمین شهری، زمین‌ها به چند دسته اصلی و فرعی تقسیم شده‌اند که به شرح ذیل
می باشند:
منظور از زمین موات زمینی است که هیچ گونه سابقه عملیات عمرانی و احیا نداشته و کاملا به صورت طبیعی و دست نخورده باقی مانده است. زمین‌های مواتی که علی‌رغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۰۵/۰۴/۱۳۸۵ به بعد احیاء شده باشد، همچنان در اختیار دولت هستند.
زمین بایر شهری به زمینهایی گفته می‌شود که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته‌اند. این زمین‌ها می‌توانند دارای مالک مشخصی باشند. به عبارت دیگر می توان گفت زمین بایر زمینی است که ابتدا از حالت موات خارج شده و احیاء گردیده است ولی بعدها رها شده و به وضعیت زمین موات درآمده است.
تمامی زمین‌های بایر کشاورزی در سراسر کشور در صورت اعراض مالکان آن‌ها، به صورت بلاعوض در اختیار دولت قرار گرفته و در صورت عدم اعراض نیز مالکین بایستی بر اساس قوانین کشاورزی به کشت در زمین پرداخته یا اقدام به فروش زمین‌های خود کنند.
اما زمین‌های بایر شهری توسط وزارت مسکن و شهرسازی برای سکونت و رفاه افراد مورد استفاده قرار گرفته و مالکان اراضی بایر شهری و محدوده قانونی شهری موظف بوده تا زمین‌های مورد نیاز دولت و شهرداری را به نهادهای زیربط فروخته یا با زمین‌های دیگر تعویض نمایند.
بخش بهترین وکیل شهرداری در تهران را نیز مطالعه کنید.
به کلیه زمینهایی که در حال حاضر احیا بوده و امکان بهره برداری از آن وجود دارد گفته می‌شود. مالکیت زمین‌های دایر با مالک آن است و هیچ یک از نهادها حق دخالت و تغییر کاربری آن را ندارند. زمین‌های دایر مشمول این قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیرمحصور هستند.
این اراضی زیر مجموعه زمین‌های دایر بوده به این شکل که در بازه‌های زمانی معین از آن بهره برداری می‌شود. آیش زمین یا آیش خاک به معنای کشت نکردن زمین برای یک دوره‌ی زمانی معین است. به عبارت دیگر زمین آیش‌شده زمینی است که به منظور استراحت و احیاء خاک برای یک دوره‌ی معین بدون کشت رها شود.
منظور از مرتع، زمین‌های خارج از بافت درون شهری است که دارای پوشش گیاهی سبز به صورت خودرو است. زمین‌های مرتع در مالکیت دولت بوده و هیچ گونه شخص حقیقی مسئول پیگیری و تفکیک زمین‌های مرتع و جنگلی نیست.
کمیسیون متشکل از ۳ نفر مرکب از نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی که با حکم وزیر مسکن تشکیل می گردد.
پس از ارائه مدارک قسمت قبل به مراجع درخواست کننده، این مرجع، مدارک را به کمیسیون ماده ۱۲ ارسال می‌کند. همانطور که گفته شد کمیسیون ماده ۱۲ به تشخیص احیا، زمین موات و عمران یا عدم عمران زمین می‌پردازد. به این صورت که جهت تشخیص زمین مورد نظر کمیسیون به بازدید از محل رفته و پس از تحقیقات لازم از معمرین، شنیدن دفاع مالکین و وکیل آن‌ها، بررسی اسناد موجود در پرونده و تطبیق کروکی با نقشه هوایی، با اکثریت اعضاء رای مورد نظر را صادر می‌کنند.
همانطور که گفته شد کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری درباره نوع یک زمین که بایر، دایر یا موات است نظریه می‌دهد. فرض کنید شما زمینی دارید که علی رغم اطمینان از بایر بودن، رای کمیسیون بر موات بودن آن است، برای اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ باید چطور اقدام کرد؟
بخش وکیل زمین شهری در رای مثبت را مطالعه کنید.
به طور کلی نظریه کمیسیون ماده ۱۲ که با موافقت اکثریت اعلام شده است تا ۳ ماه مهلت اعتراض دارد. در واقع تا ۳ ماه مالک می‌‌تواند طبق ادله‌ای که دارد به رای صادر شده اعتراض کند. حتی ممکن است فردی چندین سال در خارج از کشور بوده و طبق نظریه کمیسیون ماده ۱۲ زمینی که سند آن را دارد، از مالکیت او خارج شده باشد که در این صورت هم می‌توان به رای کمیسیون ماده ۱۲ اعتراض کرد.
شاید تصور کنید فقط در صورتی می‌توان نسبت به رای کمیسیون ماده ۱۲ اعتراض کرد که زمین سند رسمی داشته باشد. اما باید بگوییم که این طور نیست و حتی دارندگان اسناد عادی هم می‌توانند به رای کمیسیون اعتراض کنند.
در واقع طبق قانون زمین شهری افرادی که سند عادی ملکی را دارند (منظور از اسناد عادی اسنادی است که در دفتر اسناد رسمی ثبت نشدند) باید پیش از اعتراض به رای صادره ابتدا دادخواستی به طرفیت وزارت مسکن و شهرسازی، به خواسته تأیید صحت تاریخ تنظیم سند عادی و نیز صحت معامله، به دادگاه عمومی ارائه کرده و از دادگاه حکم دریافت کنند. پس از این کار می‌توانند در دادگاه عمومی به رای کمیسیون اعتراض نمایند. اما دارندگان اسناد رسمی می‌توانند مستقیما اعتراض خود را به دادگاه اعلام کنند.
بخش بهترین وکیل ملکی در تهران را نیز بررسی کنید.
توجه کنید که حتی اگر سند شما به صورت مشاعی هست نیز می‌توانید به رای کمیسیون اعتراض کنید. اما در این حالت باید تمامی مالکین یک زمین نسبت به رای اعتراض داشته باشند و اعتراض یک شخص به علت عدم مالکیت بر کل پلاک مشاعی، مورد پذیرش نخواهد بود.
همانطور که گفته شد بر اساس قانون، ۳ ماه فرصت برای اعتراض به رای کمیسیون وجود دارد. اما اگر شرایطی رخ دهد که مالک رای کمیسیون را دریافت نکند، در این حالت به علت عدم دسترسی مالک به نظریه کمیسیون باید این نظریه دو بار و در فاصله ۱۰ روز در روزنامه‌های کثیر الانتشار آگهی شود. در این حالت تا ۳ ماه از تاریخ آخرین آگهی برای اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۲ فرصت وجود دارد.
وکیل کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری وکیلی است که تحصیلات عالیه خود را در گرایش حقوق خصوصی با موفقیت پشت سر گذاشته و با مطالعه فراوان و ایفای نقش در پرونده های مرتبط از نظر علمی و عملی تجربه لازم را کسب نموده باشد تا در طول وکالت در پرونده اعتراض به رأی صادره از کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری در رویارویی با موارد خاص این سبک پرونده ها غافلگیر نشده و بتواند از تضییع حقوق موکل خود جلوگیری به عمل آورد.
موسسه حقوقی وکلای رأی مثبت مفتخر است با گردآوری کمیته های تخصصی متشکل از اساتید دانشگاهی و وکلای پایه یک دادگستری از موکلین خود بالاخص در پرونده های اعتراض به رأِی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری حمایت تخصصی نماید.
