مقدمه
یکی از عقود معین بسیار مهم در حقوق مدنی عقد اجاره است.اجاره از عقود گسترده ای است که کاربرد فراوانی دارد و امروزه بسیار مورد استفاده قرار می گیرد.این عقد نکات و مباحث مختلفی دارد که هر کدام مقاله ای جداگانه می طلبد.بسیاری از حقوق دانان و دکترین حقوق در باب عقد اجاره مطالب و مقاله های بسیاری نگاشته اند که این خود نشانگر اهمیت این عقد می باشد.وکیل متخصص در امور قراردادها به خوبی عقود معین و شرایط و آثار آن را می شناسد و می تواند بهترین راهنما برای شما در تنظیم عقود و قراردادها باشد.موسسات حقوقی معتبری هستند که از ابتدا تنظیم قراردادها را بر عهده می گیرند تا موکلینشان در دعوای احتمالی برای اخذ رای مثبت دادگاه کمترین مشکلی را نداشته باشند.در این گفتار به کلیات عقد اجاره می پردازیم و در مقاله های بعدی در باره جزئیات این عقد نیز مطالبی را به رشته تحریر در خواهیم آورد.
تعریف
ماده ۴۶۶ قانون مدنی مقرر می دارد: ((اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود.اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.))
به عبارت دیگر ، اجاره تملیک منفعت به عوض معلوم می باشد.اجاره به اعتبار موضوع آن ، طبق ماده ۴۶۷ قانون مدنی بر سه قسم است:الف)اجاره اشیاء ب)اجاره حیوان ج)اجاره انسان
در اجاره اشیاء:به شخصی که منافع عین مال خود را به دیگری تملیک می کند ((موجر))،به شخصی که در برابر پرداخت اجاره بها ،مالک منافع عین مستاجره می شود((مستاجر))و به عین مالی که منافع اجاره داده می شود مانند خانه یا زمین ((منافع عین مستاجره))و به آنچه که مستاجر به عنوان عوض برای تملیک منافع بع موجر می دهد ، ((مال الاجاره)) گفته می شود.
اوصاف عقد اجاره
۱-اجاره از عقود تملیکی است:
زیرا اثر عقد اجاره تملیک منفعت عین مستاجره است به مستاجر.یعنی بعد از انعقاد عقد اجاره ، مستاجر مالک منفعت مورد اجاره می شود و صلاحیت انتفاع از عین به او منتقل می گردد.
البته اگر مورد اجاره یک مال کلی باشد،اجاره عهدی است و در اثر عقد ، موجر متعهد به تسلیم منافع به مستاجر می گرددو پس از تعیین مصداق تملیک منفعت صورت می گیرد.همچنین اجاره اشخاص نیزعهدی محسوب می شود نه تملیکی، چون در این قسم اجاره ، اجیر تعهد می کند تا کار معینی را در ازای اجرت ،برای مستاجر انجام دهد بدون آنکه منافع خود را به او تملیک کند.
۲-اجاره عقدی لازم :
یعنی عقد اجاره پس از انعقاد غیر قابل فسخ می شود و با فوت،سفه،جنون احد طرفین از بین نمی رود.لذا چنانچه شخصی انباری به مدت یک سال اجاره دهد، هیچ یک از طرفین نمی تواند قبل از انقضای مدت اجاره، آن را فسخ کند.
نکته مهم آنکه اجاره در دو مورد به موجب ماده ۴۹۷ قانون مدنی استثنائا با موت موجر یا مستاجر منفسخ می شود و به تعبیر قانون باطل می شود:
الف)اگر موجر به میزان عمر خود ، مالک منافع عین مستاجره بوده باشد،با فوت او اجاره باطل می شود.
ب)اگر در عقد اجاره قید مباشرت مستاجر شده باشد ، اجاره به فوت مستاجر باطل می شود.
۳-اجاره از عقود معوض است:
در اجاره تملیک منفعت در ازای عوض معلوم انجام می گیرد.بر این مبنا در عقد اجاره دو مورد معامله داریم،یکی منافع عین مستاجره که از جانب موجر به مستاجر تملیک می شود و دیگری اجاره بها یا مال الاجاره است که مستاجر به موجر می دهد یا تعهد پرداخت آن را می نماید.در اجاره موضوع اجاره منفعت است اما عوض آن می تواند هر مالی باشد، یعنی اجاره بها می تواند عین،منفعت،حق مالی و دین باشد.لازم به ذکر است وجود عوض مقتضای ذات اجاره است و اجاره بدون عوض و اجاره بها باطل است.
۴-اجاره از عقود موقت است:
منظور از موقت بودن اجاره این است که تملیک منفعت باید در مدت معین انجام شود.در این باره ماده ۴۶۸ قانون مدنی مقرر می دارد: ((در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.))
۵-اجاره از عقود رضایی است:
لذا اجاره به صرف ایجاب و قبول یعنی تراضی طرفین، به هر وسیله ای اعلام شود ، واقع می گردد.و تشریفاتی جهت انعقاد آن لازم نیست.
۶-مورد اجاره باید از اموال قابل بقاء و مصرف نشدنی باشد:
در این باره ماده ۴۷۱ قانون مدنی مقرر می دارد: ((برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.))البته در صورتی که اموال مصرف نشدنی مانند پول،برای مصرف نامتعارفی مانند نمایش دادن در یک صرافی ، مورد اجاره قرار داده شود،چون با استفاده از بین نمی رود، عقد اجاره صحیح و نافذ است.
۷-اجاره از عقود مبتنی بر معامله است نه مساحمه:
بر این اساس در عقد اجاره علم تفصیلی به مورد معامله لازم است.
نتیجه گیری
آنچه مطرح گردید صرفا کلیاتی از عقد اجاره بود و لازم است در مقالات جداگانه جزئیات و شرایط اختصاصی این عقد مورد بررسی قرار گیرد.با توجه به تخصصی بودن عقد اجاره و وجود آثار گسترده در این عقد لزوم بررسی و تدقیق توسط وکلا و کارشناسان متخصص را بیش از پیش نمایان می سازد.در مقالات آتی به صورت تخصصی عقد اجاره مورد بررسی قرار خواهیم داد.
از تخصصی ترین دعاوی حقوقی، دعاوی ملکی است موسسه حقوقی وکلای رای مثبت با داشتن کادری مجرب شامل وکلای پایه ۱ دادگستری وکیل ملکی اعم از دکترین و کارشناسان ارشد حقوق خصوصی به صورت کاملاً حرفه ای و تخصصی بوسیله وکیل پایه یک دادگستری (وکلای بانک ها و شرکت های داخلی و بین المللی) با استفاده از تکنیک های ظریف فن دفاع در امور حقوقی و ملکی حافظ حقوق موکلین خود در بالاترین سطح ممکن می باشند.
دعاوی ملکی اعم از حق کسب ، پیشه ، تجارت و حق سرقفلی ، الزام به تنظیم سند رسمی ، خلع ید، پیش فروش ساختمان ، ابطال ، فسخ ومطالبه ثمن مبایعه نامه و غیره می باشد.