تغییر کاربری ملک به طور کلی به این معناست که مالک یک ملک، به خاطر بهره مندی هر چه تمامتر از ملک، اقدام به تغییر نوع کاربری آن می نماید؛ مثلا یک زمین زراعی را تبدیل به زمین مسکونی نموده و روی آن اقدام به ساخت و ساز ویلا می نماید. وکیل تغییر کاربری اراضی زیر مجموعه ای از وکیل ملکی است که اقدامات موارد حقوقی ملکی این چنینی را انجام خواهد داد.
رشد فزاینده جمعیت و نیاز جامعه به منابع، رفاه و امکانات بهتر، افراد را به شهرنشینی سوق می دهد. از این رهگذر اما بخشی از جمعیت که توانایی مالی کمتری دارد برای رسیدن به رفاه نسبی، به حومه نشینی روی می اورند و با این عمل، بخش بزرگی از املاک حومه که کاربری کشاورزی و زراعی دارند به املاک و ویلاهای مسکونی تبدیل می شوند؛ امری که موجبات نابودی محیط زیست و از آن مهم تر اقتصاد بخش کشاورزی را دستخوش تعییرات ناخوشایندی می نماید. در همین راستا و در جهت حمایت از کشاورزان و باغداران، قانون گذار وارد عمل شده و در ۱۳۷۴ قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی تصویب شد. با وجود اصلاح این قانون در سال ۱۳۸۵ به دلیل وجود موارد ابهام و نقص‌های بسیار زیاد هنوز در حفظ اراضی کشاورزی به موفقیت چندانی نائل نگردیده است. اما قانون فعلی، هرچند ناقص، مورد توجه قضات و محاکم می باشد و در این مقاله سعی داریم به بررسی بخشی از مواد این قانون بپردازیم.
به موجب ماده ۱ از قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها:” به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانون شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع میباشد.”
تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار میباشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد.
همچنین افراد می‌تواند تقاضای خود را مبنی بر تشخیص کاربری زمین به دبیرخانه کمیسیون مذکور که در سازمان‌های جهاد کشاورزی استانها زیر نظر رئیس سازمان مذکور تشکیل می‌شود ارائه دهند. این دبیرخانه عهده‌دار وظیفه دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده، بررسی کارشناسی اولیه، مطرح نمودن درخواست‌ها به نوبت در کمیسیون و نگهداری سوابق و مصوبات میباشد. سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.
همانطور که پیشتر اشاره شد، سازمان جهاد کشاورزی پس از دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام، مطابق نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام خواهد کرد.حال پاسخ سازمان جهاد کشاورزی می‌تواند مبنی بر تغییر کاربری یا عدم تغییر باشد، برای تجدیدنظرخواهی در مورد تغییر کاربری، کمیسیونی با تشخیص و پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی و به ریاست وزیر جهاد کشاورزی یا نماینده تام‌الاختیار او و با عضویت معاونان ذی‌ربط وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی، کشور و سازمان حفاظت محیط زیست تشکیل خواهد شد.همچنین تقویم و ارزیابی اراضی زراعی و باغهای موضوع قانون مذکور، توسط کمیسیون سه نفره ای متشکل از نمایندگان سازمان جهاد کشاورزی، استانداری، امور اقتصادی و دارایی استان در هر یک از شهرستان‌ها انجام می‌شود.
به طور کلی برای تغییر کاربری اراضی می بایست مدارک زیر را تهیه نمایید. مدارک زیر لازم است:
بیشتر بخوانید : همه چیز در مورد پیش فروش ساختمان
طبق تبصره ۴ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها « احداث گلخانه‌ها، دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه‌کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده وتغییر کاربری محسوب نمی‌شود. موارد مذکور از شمول این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست‌محیطی با موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی استانها بلامانع میباشد.»
براساس تبصره یک ماده ۲ قانون یاد شده : تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یکبار و احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهدبود.
بند ۳ از قسمت الف دستورالعمل ماده ۱ آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها فعالیتهایی از قبیل پرورش قارچ، آبزیان، اسب، کرم ابریشم، زنبورداری، تولید نهال و بذر و را جزء تعریف سایر تولیدات کشاورزی آورده است.
براساس ماده ۱ دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها مصوب ۱۳۸۵/۸/۱ مجلس شورای اسلامی، اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زارعی و باغهای موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرحهای تبصره ۴ الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می‌‌گردد:
این موارد از قبیل برداشت یا افزایش شن و ماسه، ایجاد بنا و تأسیسات، خاکبرداری و خاکریزی،گود برداری، احداث کورههای آجر و گچپزی، پی کنی، دیوار کشی اراضی، دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی، ایجاد سکونتگاههای موقت، استقرار کانکس و آلاچیق،احداث جاده و راه، دفن زبالههای واحدهای صنعتی،رها کردن پسابهای واحدهای صنعتی، فاضلابهای شهری، ضایعات کارخانجات، لوله گذاری، عبور شبکههای برق،انتقال و تغییر حقابه اراضی زارعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای غیر کشاورزی، سوازندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق،مخلوط ریزی و شن ریزی، احداث راهآهن و فرودگاه،احداث پارک و فضای سبز.،پیستهای ورزشی،استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی،احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف،محوطه سازی (شامل سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه،صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرحهای موضوع تبصره ۴ فوقالذکر،صنایع دستی،طرحهای خدمات عمومی،طرحهای تملک داراییهای سرمایهای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی) میباشد.
مطابق قانون حفظ اراضی، تغییر کاربری غیرقانونی اراضی جرم تلقی می‌شود و مالکان و باغداران که بدون مجوز و به صورت غیرقانونی اقدام به تغییر کاربری نمایند. علاوه بر تخریب بنای ساخته شده به پرداخت جریمه نقدی از یک تا ۳ برابر ارزش زمین کشاورزی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید آن مکلف می شوند.در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی مذکور و همچنین به حبس از یک ماه تا ۶ ماه محکوم خواهد گردید. مطابق رای وحدت رویه شماره ۸۰۷ مورخ ۱۳۹۹/۱۱/۱۴ هیات عمومی دیوان عالی کشور جزای نقدی که در برخی از مقررات قانونی به عنوان بدل حبس و به منظور رعایت حال متهم پیش بینی شده است، ملاک تعیین درجه جرم نیست؛ بلکه در این موارد درجه جرم بر اساس مجازات حبس مقرر در قانون مربوط تعیین می شود. بر این اساس و با عنایت به ماده ۳۴۰ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی، به لحاظ آنکه مجازات حبس مقرر در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۷۵ در خصوص مواردی که املاک و اراضی متعلق به اشخاص خصوصی باشد، به موجب ماده ۱۱ قانون کاهش مجازات حبس تعزیری مصوب ۲۳ /۲ /۱۳۹۹، به نصف تقلیل یافته و درجه ۷ است.
موسسه حقوقی وکلای رای مثبت با بهره گیری از دانش وکلای پایه یک دادگستری در زمینه پرونده های ملکی و به ویژه تغییر کاربری در خدمت شما عزیزان می باشند. بهتر است قبل از هرگونه اقدامی در این راستا با وکیل تغییر کاربری مشورت نمایید. وکیل تغییر کاربری اراضی در موسسه حقوقی وکلای رای مثبت از بهترین وکلای ملکی در تهران بوده و به صورت تیمی و تخصصی در پرونده های ملکی از جمله تغییر غیر مجاز کاربری فعالیت می نمایند . وکیل تغییر کاربری در موسسه حقوقی وکلای رای مثبت با تسلط بر فنون دفاع در امور حقوقی و کیفری و فنون مذاکره و تسلط بر قوانین مربوطه از حقوق موکلین خود حمایت تخصصی می نمایند .