انواع دعاوی ملکی چیست؟

انواع دعاوی ملکی کدامند ؟

دعاوی در حقوق ایران به دو دسته ، دعاوی حقوقی و دعاوی کیفری تقسیم می گردد . اصولا دعاوی ملکی در زمره دعاوی حقوقی محسوب می گردد . دعاوی ملکی اعم از دعاوی در خصوص اعیان و یا عرصه و یا منافع املاک از مهمترین دعاوی حقوقی محسوب می گردد  که نیازمند دانش تخصصی در حوزه دعاوی حقوقی می باشد . در مواجهه با دعاوی ملکی بهتر است از تجربه و دانش تخصصی وکیل متخصص در امور ملکی بهرمند گردید . وکیل متخصص در امور ملکی اصولا وکیل پایه یک دادگستری می باشد که فارغ التحصیل گرایش حقوق خصوصی درمقطع کارشناسی ارشد و یا دکتری بوده و تمرکز کاری خود را  قبول وکالت و یا مشاوره تخصصی در امور ملکی قرار داده است . دعاوی ملکی به دلیل ارزش اقتصادی آن از اهمیت ویژه ای برخوردار بوده و دارای پیچیده گی های فنی و تخصصی می باشد. هرگاه صحبت از دعوی ملکی به میان می آید اصولا طرفین در خصوص یک مال غیر منقول یا اعیان و یا عرصه و یا منافع یک ملک با یکدیگر اختلاف داشته و برای احقاق حقوق خود می بایستی به محاکم عمومی حقوقی مراجعه نمایند. دعاوی ملکی به لحاظ ماهیت به سه نوع دعاوی زیر تقسیم می شود:  دعاوی ملکی حقوقی دعاوی ملکی ثبتی دعاوی ملکی کیفری.

مهمترین دعاوی ملکی حقوقی

۱- الزام به فک رهن اسناد ضمانتی

۲-الزام به تنظیم سند رسمی ‌برای املاک

۳-الزام به دریافت صورت مجلس تفکیکی املاک

۴-الزام به اخذ پایان کار

۵- ابطال قراردادهای ملکی

۶-مطالبه‌‌ اجرت المثل اجاره ملک

۷-فسخ قراردادهای ملکی

۸-تعدیل اجاره ملک مسکونی و تجاری

۹-مطالبه مبلغ سرقفلی املاک تجاری

۱۰-دعوای تخلیه‌‌ اماکن تجاری

مهمترین دعاوی ملکی کیفری

۱- جعل سند ملکی با هدف کلاهبرداری

۲-کلاهبرداری در معاملات املاک و مستغلات،

۳-خیانت در امانت

۴-فروش اموال دیگران به صورت غیرقانونی

۵-انتقال منافع املاک دیگران

۶-فساد و تبانی در معاملات دولتی

۷-استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی

۸-تغییر کاربری زمین کشاورزی بدون داشتن مجوز رسمی

۹-خرید و فروش و معامله معارض

۱۰- ورود غیرمجاز به املاک دیگران

دعاوی سه گانه تصرف

در قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی ثلاثه از مهمترین دعاوی مربوط به اموال غیر منقول و یا به عبارتی املاک محسوب می گردد . دعاوی ثلاثه شامل دعوی رفع تصرف عدوانی و دعوی ممانعت از حق و رفع مزاحمت می باشد  که در ذیل به اختصار به آن می پردازیم :

• دعوای تصرف عدوانی: در دعوای تصرف عدوانی بحث مالکیت مطرح نبوده و فرد مدعی مالکیت نیست بر خلاف دعوای خلع ید . در دعوی تصرف عدوانی فرد مدعی است که سابقا متصرف این ملک بوده و حال شخصی به صورت غیر مجاز و عدوانی ملک را از تصرف وی خارج کرده است. پس در دعوای تصرف عدوانی لازم است که فرد تصرف سابق خود را اثبات کند که و همچنین ثابت کند که تصرف خوانده دعوا بعد از تصرف وی بوده است که به صورت غیر مجاز و عدوانی مال را در تصرف گرفته است . دادگاه با احراز این ارکان حکم به رفع تصرف عدوانی میدهد. مدعی برای اثبات ادعای خود می تواند به ادله اثبات دعوی اعم از اسناد ، شهادت شهود ، قرار تحقیق محلی و ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری استناد نماید.
• دعوای ممانعت از حق: در این دعوا فرد ملک طرف دیگر را تصرف نکرده بلکه مانع استفاده وی از استفاده از ملکش می شود برای مثال با عوض کردن قفل ها اجازه ورود شخص به خانه اش را نمیدهد.
• دعوای مزاحمت: در این دعوا بر خلاف دو مورد قبل فرد از ملک خود استفاده میکند ولی مشکل اینجاست که طرف دیگر آسایش وی را گرفته و از وی سلب آرامش و آسایش کرده به این شکل که مزاحم زندگی فرد می شود برای مثال صداهای بلند موسیقی همسایه، داد و فریاد های همیشگی، انباشته کردن آجر و مصالح ساختمانی درب خانه فرد و موارد دیگر…

دعوای تخلیه ید

در دعوی تخلیه ید ، اختلاف در خصوص مالکیت عرصه و یا اعیان املاک نمی باشد بلکه در واقع مالک ، منافع ملک و حق استفاده از ملک خود را برای مدت مشخص به فردی واگذار می نماید و پس از انقضای مدت ، شخص از تخلیه ملک استنکاف می ورزد . مصداق بارز دعوی تخلیه ید در خصوص دعوی روابط موجر و مستاجر می باشد که موجر برای مدت مشخص منافع ملک و حق استفاده ار ملک را برای مستاجر قرار می دهد ولی پس از انقضای مدت اجاره مستاجر از تخلیه ملک امتناع نموده و موجر برای تخلیه ملک و احقاق حقوق خود می بایستی دعوی تخلیه ید را مطرح نماید.

دعوای خلع ید

دعوای خلع ید تفاوتی بنیادین با تخلیه ید دارد در دعوای تخلیه ید فرد از ابتدا اجازه استفاده از ملک را داشته اما بعد از آن یا اجازه از بین رفته یا اینکه مدت آن تمام شده است اما در خلع ید از ابتدا اجازه ای در کار نبوده و فرد ملک مالک را غصب کرده و یا بدون آن که قراردادی و توافقی میان این دو باشد از ملک دیگری استفاده می نماید . در این صورت مالک به استناد سند مالکیت خود و با مراجعه به محاکم عمومی حقوقی محل وقوع ملک می تواند درخواست خلع ید فرد متصرف را درخواست نماید . در این صورت دادگاه بدوا استعلام ثبتی از اداره ثبت و اسناد و املاک می نماید و در صورتیکه مالکیت رسمی خواهان را احراز نماید مبادرت به صدور حکم مبنی بر خلع ید می نماید . وکیل خلع ید رای مثبت در این زمینه در کنار شما خواهد بود.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در معاملات املاک طبق قانون دولت کسی را به عنوان مالک به رسمیت می شناسد که نام وی در دفتر ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان مالک درج و ثبت شده باشد . در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اصولا  خواهان خریدار می باشد و از دادگاه الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را درخواست می نماید . اصولا در قراردادهای املاک روز مشخصی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه ای مشخص پیش بینی می گردد . حال اگر  هریک از طرفین خواه فروشنده و یا خریدار در موعد قراردادی از حضور در دفتر اسناد رسمی استنکاف ورزند طرف دیگر می تواند درخواست صدور گواهی عدم حضور را از سردفتر درخواست نماید . در این حالت خواهان می تواند با مراجعه به وکیل متخصص ملکی و اقامه دعوی حقوقی در محاکم حقوقی الزام فرد خاطی را به اجرای تعهدات قراردادی و خسارات پیش بینی شده در قرارداد محکوم نماید . در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اصولا خریدار می بایستی علاوه بر فروشنده کلیه مالکین رسمی و ثبتی را طرف دعوی قرار دهد . در غیر این صورت دادگاه به استناد استعلام ثبتی و طرف قرارندادن مالکین رسمی ملک مبادرت به صدور قرار عدم استماع دعوی می نماید . وکیل الزام به تنظیم سند رسمی رای مثبت در این زمینه راهنمای شما است.

دعوای الزام به فک رهن از ملک

عقد رهن عقدی است ‌که فردی مالی را برای پرداخت دین خود و اطمینان طرف مقابل به وثیقه میگذارد و این وثیقه را رهن میگویند اما رهن به معنای قانونی و واقعی همان وثیقه گذاشتن مالی برای پرداخت دین است. به این صورت که فردی بدهکار دیگری است و برای اینکه طلبکار از پرداخت دین توسط بدهکار مطمئن شود از وی مالی را به وثیقه میگیرد این وثیقه ممکن است ملک باشد یا ماشین باشد یا موارد دیگر… فردی که مالی را به رهن میدهد راهن و فردی که وثیقه گیرنده و طلبکار است را مرتهن می نامند.رهن ملک بیشتر در مورد گرفتن وام از بانک صدق میکند که وام گیرنده ملک خود را در رهن بانک قرار میدهد و اینجا راهن خود فرد خواهد بود. حال اگر بدهکار و راهن تمام وام و اقساط را پرداخت کند ولی مرتهن از ملک یا مال الرهانه رفع توقیف و یا فک رهن ننماید ، راهن میتواند با مراجعه به محاکم عمومی حقوقی محل وقوع ملک دعوای الزام به فک رهن را به طرفیت مرتهن اقامه نماید.

دعوای فروش ملک مشاع

مال مشاع مالی است که چند مالک دارد و دارای مالکین متعدد است به عبارتی مال مشترکی است که چند نفر در آن سهم دارند به گونه ای که سهم هر مالک به صورت مفروز مشخص  نیست و تمام شرکا در ذره ذره آن با یکدیگر شریک می باشند  . حال هرگاه ملکی فی مابین چند نفر به صورت مشاعی مشترک باشند و شرکا در فروش و یا تقسیم با یکدیگر به توافق نرسند هر یک از شرکا می توانند با مراجعه به ادره ثبت محل وقوع ملک درخواست افراز نمایند اگر ملک قابلیت افراز داشته باشد که مشکل حل می گردد ولی اگر قابلیت افراز وجود نداشته باشد ادره ثبت گواهی عدم امکان افراز برای شرکا صادر می نماید . در این حالت هریک از شرکا به استناد گواهی عدم افراز می تواند با مراجعه به محاکم حقوقی درخواست فروش مال مشاعی را درخواست نماید .

دعوای الزام به تحویل و تسلیم ملک

فرض کنید که فردی ملکی را خریداری کرده‌ است و زمان مشخصی نیز برای تسلیم و تحویل ملک تعیین شده برای مثال گفته شده که یک ماه دیگر ملک را تخلیه و به خریدار تحویل داده خواهد شد. حال پس از گذشتن مدت یک سال مالک یا فروشنده همچنان در ملک تصرف دارد یا اگر تصرف ندارد ملک را آماده تحویل به خریدار نمیکند. ممکن است دلیل این که فروشنده از این امر خودداری میکند این باشد که در این زمان قیمت ملک بالا رفته باشد و وی بخواهد به قول گفتنی دبه کند و زیر تعهدات خود بزند در این حالت میتوان از دادگاه الزام وی به تسلیم ملک را خواستار شد.

دعوای مطالبه اجرت المثل

ممکن است فردی بدون اجازه و اذن مالک همانطور که در بحث خلع ید و تصرف عدوانی گذشت در ملک کسی تصرف کند. در اینجا فرد هم میتواند وی را از ملک اخراج کند و هم این که اجرت و مبلغ میزان استفاده از ملک را بخواهد البته در این موارد حتی فرد اگر استفاده و نفعی هم از ملک نبرده باشد دادگاه وی را محکوم به پرداخت اجرت المثل میکند. فرض کنید کسی برای مدتی در خانه خود ساکن نبود در این حین کسانی بدون اجازه مالک در خانه ساکن می شوند در اینجا میتوان اجرت این مدت را از آنان مطالبه کرد. و اگر هم خسارتی به بار آمده این خسارت را هم از ایشان مطالبه کرد. دعوای اجرت المثل مال غیر منقول یا خسارت وارده به مال غیر منقول در صلاحیت دادگاهی است که ملک در آن جا واقع شده است.

وکیل متخصص  در دعاوی ملکی در موسسه حقوقی وکلای رای مثبت:

وکیل متخصص و باصلاحیت می‌تواند کلیه دعاوی ملکی اعم از حقوقی، ثبتی و کیفری را حل‌وفصل کند و اگر درگیر دعاوی ملکی هستید می‌توانید با وکیل حقوقی متخصص در این زمینه مشورت کنید. درواقع استفاده از خدمات وکلای متخصص در امور املاک و مستغلات آن‌قدر حیاتی و ضروری است که همه باید از آن بهره ببرند. دعاوی ملکی دارای پیچیدگی هایی است که نیازمند دقت و توجه به جزئیات مختلف قانونی و قراردادی است. و حل اختلافات و دعاوی ملکی نیازمند دقت، صبر و آگاهی است. با رعایت این نکات کلیدی، می‌توانید به نتایج بهتری دست یابید و از حقوق خود به بهترین شکل ممکن دفاع کنید. دلایل استفاده از وکیل در دعاوی ملکی عبارتست از: ۱- تخصص و تجربه و آشنایی با قوانین و مقررات۲-  تجربه در پرونده‌های مشابه ۳- کاهش ریسک و اشتباهات  ۴- تأمین مدارک و مستندات لازم ۵- مدیریت بهتر زمان و هزینه ۵- کاهش هزینه‌های اضافی ۶- دفاع حرفه‌ای از حقوق شما ۷- ارائه دلایل و شواهد قانونی ۸- تسهیل در مذاکرات و توافقات ۹- تنظیم قراردادهای حرفه‌ای ۱۰- پیشگیری از دعاوی ۱۱- بررسی دقیق مدارک و مستندات ۱۲- افزایش شانس موفقیت با استفاده از استراتژی‌های حقوقی مناسب ۱۳- پیگیری مستمر پرونده.

تیم حقوقی موسسه وکلای رای مثبت با بهره مندی از وکلای متخصص و با تجربه در حوزه دعاوی ملکی، خدمات حقوقی تخصصی خویش را اعم از مشاوره حقوقی ملکی، وکالت دعاوی ملکی، تنظیم دادخواست های ملکی و لوایح دفاعی تخصصی به شما عزیزان ارائه می نماید. اگر در فرآیند امور ملکی خود دچار مشکلات حقوقی شده‌اید، می‌توانید از وکلای باسابقه و کاربلد موسسه حقوقی وکلای رای مثبت در راستای احقاق حقوق خود استفاده کنید.