چگونگی تقسیم ترکه سرقفلی مشاع بین وراث

چگونگی تقسیم ترکه سرقفلی مشاع بین وراث

تقسیم ترکه :

تقسیم ترکه :ممکن است پس از فوت فردی، آنچه از وی به عنوان ماترک باقی مانده است تنها حق کسب و پیشه و سرقفلی یک باب مغازه باشد که ورثه ی متوفا نیزدر فروش و تقسیم آن توافق نمی نمایند.

حال باید دانست که راه حل این مساله چیست؟

چنین حقی بصورت مشاع و قهری در مالکیت ورثه قرار گرفته است، در این صورت اگر عین مغازه در مالکیت ورثه بود مشکلی به وجود نمی آمد و ورثه به عنوان مالکان مشاع مغازه به استناد “قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷″ می توانستند به حقوق مالکانه ی خود دست یابند.  در این حالت اگر مغازه از قابلیت افراز برخوردار بود، ورثه عینا و اگر غیر قابل افراز بود، قیمتا به سهم الارث خود می رسیدند.

اما سرقفلی با عین ملک از حیث اثار حقوقی کاملا متفاوت است. در اینجا چون وراث، مالک عین مغازه نیستند، بلکه قهرا مالک منافع (یا مالک سرقفلی) گردیده اند، شخص دیگری به عنوان مالک نیز، از حقوقی بهره مند است که باید آن حقوق رعایت شوند.

موضوع سرقفلی اصولا در قانون روابط موجر و مستاجر مضوب ۱۳۵۶ مطرح است و در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ از پیچیدگی خاصی برخوردار نیست.

درهرحال درست است که کلیه ی حقوق مستاجر متوفا قهرا به وراث وی منتقل شده، لکن باید همیشه به خاطر داشته باشیم که منتقل الیه (خواه به انتقال قهری باشد یا ارادی) حقی بیشتر از ناقل ندارد. 

به همین علت وراثی که بالورثه مالک منافع ملک استیجاری و سرقفلی شده اند باید همگی بطور دسته جمعی از آن استفاده کنند و یا برخی به بعضی دیگر برای اداره ی محل کسب، تفویض نمایندگی نمایند و یا اینکه کل وراث از طریق استخدام مدیر و کارمند، از محل بهره برداری کنند.

در غیر اینصورت هرآنچه که واقع شود مصداق انتقال مال به غیر بدون مجوز خواهد بود.

و هرگاه مصداق چنین امری گردد، مشمول بند ۱ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ می گردد که  موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه ی مورد اجاره را از دادگاه درخواست کند.

دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه ی مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف، اجرا و محل تخلیه خواهد شد. در این صورت، مستاجر و در این فرض ورثه، یا متصرف، حسب مورد استحقاق دریافت نصف سرقفلی را خواهد داشت.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

حال سوال این است که اگر وراث در نحوه ی استفاده از عین مستاجره توافق نداشته باشند، تکلیف چیست؟

مثلا اگر برخی از وراث بخواهند راسا از مورد اجاره استیفای منفعت کنند و بعضی دیگر به گماشتن مدیر مایل باشند و یا گروهی از آنان در پی انتقال عین مستاجره به غیر باشند. در این حال چه باید کرد؟

در فرض حاضر باتوجه به اینکه یک طرف قضیه موجر است راه حل موضوع متفاوتت خواهد بود.

باتوجه به واقعیت های موجود و مصالح عملی و با عنایت به اینکه غرض از رسیدگی قضایی فصل ترافع و قلع نزاع است، راه حل حاضر به نظر راهی احسن و آسان به نظر میرسد.

به این شرح که : افراز منافع محل کسب فقط در صورتی امکان پذیر است که اولا همه ی ورثه راضی باشند و ثانیا افراز بصورت زمانی –یعنی با رعایت نوبت در استیفای منفعت- توسط شرکا (ورثه) نسبت به کل اجاره باشد.

در غیر اینصورت علت عدم امکان افراز با اتخاذ ملاک از ماده ۳۱۷ قانون امورحسبی، منافع مورد نزاع باید به فروش برسد.

برای فروش مغازه، النهایه دادگاه قبل از صدور دستور فروش می باید مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ را رعایت کند و چنانچه مالک عین حاضر به خرید نباشد، دستور فروش شش دانگ منافع را صادر کند.

این راه حل هم واقعیت های ملموس و موجود را در نظر دارد و هم در پی آن است که مشکل را به طور قطعی حل کند .

 

از تخصصی ترین دعاوی حقوقی، دعاوی ملکی است وکلای موسسه حقوقی رای مثبت با داشتن کادری مجرب شامل وکلای پایه یک دادگستری اعم از  دکترین و کارشناسان ارشد حقوق خصوصی به صورت کاملاً حرفه ای و تخصصی بوسیله  (وکلای بانک ها و شرکت های داخلی و بین المللی) با استفاده از تکنیک های ظریف فن دفاع در امور حقوقی و ملکی حافظ حقوق موکلین خود در بالاترین سطح ممکن می باشند. دعاوی وکیل ارث و وکیل ملکی اعم از حق کسب ، پیشه ، تجارت و حق سرقفلی ، الزام به تنظیم سند رسمی ، خلع ید، پیش فروش ساختمان ، ابطال ، فسخ ومطالبه ثمن مبایعه نامه و غیره می باشد.

اطلاع رسانی
خبرم کن وقتی
4 Comments
قدیمی ترین
جدیدترین محبوب ترین
Inline Feedbacks
View all comments
جنت دوست
2 سال ها قبل

با سلام .
اختلاف سر مغازه سرقفلی ورثه ای که سه دانگ از شش دانگ مورث بوده و سه دانگ دیگر متعلق به یکی از وراث ذکور است. سه دانگ مورث بین سه برادر به ارث رسیده بدین شکل که ۴-۱-۱ دانگ قدر السهم پیدا کرده. حالا ورثه ۴ دانگی که متصرف نیز هست. نه قصد فروش داره ، نه میخره و نه اجاره میده. وکیل گرفته ام و مدارک مثبته را به وکیل دارم. حالا وکیل طی یک دادخواست واحد دوخواسته تنظیم کرده و به مجتمع قضائی تقدیم کرده .تحت عنوان دستور فروش ( حکم فروش) و صدور تجویز انتقال منافع.
سوال بنده اینه. بنظر بنده گنجاندن دو خواسته در یک دادخواست ، از آنجا که منشاء واحد ندارند موجب صدور قرار عدم استماع خواهد شد که بیا وکیل به مشکل برخورده ام. بنظر من این دادخواست الزاماّ بایستی تفکیک شده ولی تقاضای رسیدگی توامان داده شود‌ لطفاّ راهنمایی ام فرمائید.

Admin
احسان سهرابی (@09121001614)
2 سال ها قبل

سلام چون بحث سرقفلی است بدوا می بایستی تجویز انتقال منافع بررسی شود و متعاقبا به دستور فروش رسیدگی گردد در هر صورت نگران نباشید زیراکه حقی از شما بدین نحو تضییع نمی گردد زیراکه دادگاه نهایتا خواسته ها را تفکیک نموده و به هر یک جداگاه رسیدگی خواهد کرد .

فریبا
1 سال قبل

با سلام ؛ من و خواهرم وراث پدرم از یک مغازه استیجاری هستیم. مستاجر دارای قرارداد ثبتی استیجاری بر اساس قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ بوده ولی هیچگونه سرقفلی در آغاز قرارداد نپرداخته است و صرفا مشمول حق کسب و پیشه می شود؛ چهار سال قبل مستاجر هم فوت شد و دارای یک همسر؛ دو فرزند پسر و سه فرزند دختر می باشد. یکی از دختران دادخواست تقسیم ترکه برای ما(ورثه موجر) ارسال نموده در حالیکه بقیه وراث هیچگونه تمایلی به تخلیه مغازه ندارند و از زمان فوت پدرشان نیز همچنان مغازه بسته و اجاره بهای ماهانه آنرا مرتبا پرداخت نموده اند و بر همین اساس اجاره بهای آنها(وراث مستاجر) نیز تعدیل شده است و اجاره نامه هم هنوز بنام مستاجر متوفی است و تمدید نشده است. لطفا راهنمائی فرمائید.متشکرم.

Admin
احسان سهرابی (@09121001614)
1 سال قبل
Reply to  فریبا

سلام با توجه به تخصصی بودن و نیاز به رویت و مطالعه قرارداد اجاره در ورت تمایل با شماره موسسه ۷۸۳۵۱جهت مشاوره تخصصی تماس گیرید . با تشکر

برچسب ها

  #حق کسب و پیشه #روابط موجر و مستاجر #سرقفلی #قانون امورحسبی #مستاجر #موجر #ورثه