چگونگی تقسیم ترکه سرقفلی مشاع بین وراث

تقسیم ترکه :

تقسیم ترکه :ممکن است پس از فوت فردی، آنچه از وی به عنوان ماترک باقی مانده است تنها حق کسب و پیشه و سرقفلی یک باب مغازه باشد که ورثه ی متوفا نیزدر فروش و تقسیم آن توافق نمی نمایند.

حال باید دانست که راه حل این مساله چیست؟

چنین حقی بصورت مشاع و قهری در مالکیت ورثه قرار گرفته است، در این صورت اگر عین مغازه در مالکیت ورثه بود مشکلی به وجود نمی آمد و ورثه به عنوان مالکان مشاع مغازه به استناد “قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷″ می توانستند به حقوق مالکانه ی خود دست یابند.  در این حالت اگر مغازه از قابلیت افراز برخوردار بود، ورثه عینا و اگر غیر قابل افراز بود، قیمتا به سهم الارث خود می رسیدند.

اما سرقفلی با عین ملک از حیث اثار حقوقی کاملا متفاوت است. در اینجا چون وراث، مالک عین مغازه نیستند، بلکه قهرا مالک منافع (یا مالک سرقفلی) گردیده اند، شخص دیگری به عنوان مالک نیز، از حقوقی بهره مند است که باید آن حقوق رعایت شوند.

موضوع سرقفلی اصولا در قانون روابط موجر و مستاجر مضوب ۱۳۵۶ مطرح است و در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ از پیچیدگی خاصی برخوردار نیست.

درهرحال درست است که کلیه ی حقوق مستاجر متوفا قهرا به وراث وی منتقل شده، لکن باید همیشه به خاطر داشته باشیم که منتقل الیه (خواه به انتقال قهری باشد یا ارادی) حقی بیشتر از ناقل ندارد. 

به همین علت وراثی که بالورثه مالک منافع ملک استیجاری و سرقفلی شده اند باید همگی بطور دسته جمعی از آن استفاده کنند و یا برخی به بعضی دیگر برای اداره ی محل کسب، تفویض نمایندگی نمایند و یا اینکه کل وراث از طریق استخدام مدیر و کارمند، از محل بهره برداری کنند.

در غیر اینصورت هرآنچه که واقع شود مصداق انتقال مال به غیر بدون مجوز خواهد بود.

و هرگاه مصداق چنین امری گردد، مشمول بند ۱ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ می گردد که  موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه ی مورد اجاره را از دادگاه درخواست کند.

دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه ی مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف، اجرا و محل تخلیه خواهد شد. در این صورت، مستاجر و در این فرض ورثه، یا متصرف، حسب مورد استحقاق دریافت نصف سرقفلی را خواهد داشت.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

حال سوال این است که اگر وراث در نحوه ی استفاده از عین مستاجره توافق نداشته باشند، تکلیف چیست؟

مثلا اگر برخی از وراث بخواهند راسا از مورد اجاره استیفای منفعت کنند و بعضی دیگر به گماشتن مدیر مایل باشند و یا گروهی از آنان در پی انتقال عین مستاجره به غیر باشند. در این حال چه باید کرد؟

در فرض حاضر باتوجه به اینکه یک طرف قضیه موجر است راه حل موضوع متفاوتت خواهد بود.

باتوجه به واقعیت های موجود و مصالح عملی و با عنایت به اینکه غرض از رسیدگی قضایی فصل ترافع و قلع نزاع است، راه حل حاضر به نظر راهی احسن و آسان به نظر میرسد.

به این شرح که : افراز منافع محل کسب فقط در صورتی امکان پذیر است که اولا همه ی ورثه راضی باشند و ثانیا افراز بصورت زمانی –یعنی با رعایت نوبت در استیفای منفعت- توسط شرکا (ورثه) نسبت به کل اجاره باشد.

در غیر اینصورت علت عدم امکان افراز با اتخاذ ملاک از ماده ۳۱۷ قانون امورحسبی، منافع مورد نزاع باید به فروش برسد.

برای فروش مغازه، النهایه دادگاه قبل از صدور دستور فروش می باید مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ را رعایت کند و چنانچه مالک عین حاضر به خرید نباشد، دستور فروش شش دانگ منافع را صادر کند.

این راه حل هم واقعیت های ملموس و موجود را در نظر دارد و هم در پی آن است که مشکل را به طور قطعی حل کند .

از تخصصی ترین دعاوی حقوقی، دعاوی ملکی است وکلای موسسه حقوقی رای مثبت با داشتن کادری مجرب شامل وکلای پایه یک دادگستری اعم از  دکترین و کارشناسان ارشد حقوق خصوصی به صورت کاملاً حرفه ای و تخصصی بوسیله  (وکلای بانک ها و شرکت های داخلی و بین المللی) با استفاده از تکنیک های ظریف فن دفاع در امور حقوقی و ملکی حافظ حقوق موکلین خود در بالاترین سطح ممکن می باشند. دعاوی وکیل ارث و وکیل ملکی اعم از حق کسب ، پیشه ، تجارت و حق سرقفلی ، الزام به تنظیم سند رسمی ، خلع ید، پیش فروش ساختمان ، ابطال ، فسخ ومطالبه ثمن مبایعه نامه و غیره می باشد.