عقد رهن

رهن

عقود معین به عقودی گفته می شود که تعریف،شرایط  و ملزومات آن در شرع و قانون ذکر شده است و یک قالب رسمی و شناخته شده ای برای انجام برخی اعمال حقوقی می باشد . از جمله این عقود می توان به عقد رهن اشاره نمود . یکی از مهمترین عقودی که امروزه کاربرد بسیاری چه برای مباحث نظری در میان حقوقدانان و چه از منظر عملی و کاربردی برای وکلا دارد.کارشناسان و وکلا بسیاری در مورد این عقد به بحث و نظر پرداخته اند که شایسته است در جای خود مطالعه گردد.اما در این گفتار به تعریف و بررسی مختصری از این عقد می پردازیم.در قانون مدنی نیز مواد ۷۷۱ الی ۷۹۴ به مبحث رهن اختصاص داده شده که این حجم از مواد قانونی می تواند خود موید اهمیت این عقد باشد.وکلای برجسته در بسیاری از قراردادهای حقوقی و دکترین حقوق در موارد بسیاری از نوشتارهای خود از این عقد بهره های بسیاری برده اند.

تعریف عقد رهن

رهن عقدی است که به موجب آن مالی وثیقه دین قرار گیرد و به همین علت گفته‌اند که رهن وثیقه‎ای برای طلب مرتهن(طلبکار) است.

ماده ۷۷۱ قانون مدنی در تعریف عقد رهن مقرر می دارد: ((رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می دهد.رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن گویند.))

به موجب عقد رهن ،طلبکار برای تضمین طلب خود از بدهکار وثیقه می گیرد تا در صورتی که او دین خود را در موعد مقرر ادا ننمود یا معسر گردید، بتواند با فروش مال مرهون به طلب خود برسد.بنابراین مرتهن به سبب عقد رهن نسبت به عین مرهونه حق عینی تبعی پیدا میکند و در نتیجه آن طلبکار در وصول طلب خود از قیمت رهن،بر دیگر طلبکاران تقدم دارد و راهن از تصرفی که به زیان مرتهن باشد منع می گردد.

اوصاف عقد رهن

۱-رهن از عقود عینی است:

زیرا قبض مال مرهون شرط صحت این عقد می باشد.لذا عقد رهن با ایجاب و قبول تنها واقع نمی شود و زمان تشکیل عقد رهن زمانی است که مال مرهون به قبض مرتهن داده می شود.البته در رهن،بر خلاف سایر عقود عینی استمرار در قبض شرط نیست،بنابراین اگر بعد از انعقاد عقد ، مال مرهون دوباره به تصرف راهن داده شود عقد رهن صحیح  و نافذ است.در این باره ماده ۷۷۲ قانون مدنی مقرر می دارد: ((مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد،داده شود.ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست)).

ماده ۷۲۱ تا ماده ۷۲۳

بنابر نظر حقوقدانان برجسته برای انشاء و وقوع عقد رهن ((قبض عرفی)) مال مرهون کافی است و نیازی به قبض مادی مرتهن در آن نمی باشد.به بیان دیگر تسلط معنوی مرتهن بر توقیف و فروش مال مرهون برای صحت عقد رهن کافی است هرچند که قبض مادی انجام نشده باشد.

۲-به موجب ماده ۷۸۷ قانون مدنی: ((عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابر این مرتهن می تواند هر وقت که بخواهد آن را بر هم زند ولی راهن نمی تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحاء قانونی از آن بری می شود، رهن را مسترد دارد.))بنابراین رهن تنها نسبت به راهن غیر قابل فسخ می باشد.جایز بودن رهن نسبت به مرتهن سبب نمی شود که عقد رهن با موت یا حجر او منفسخ گردد.در این باره قسمت اول ماده ۷۸۸ قانون مدنی اشعار می دارد: ((به موت راهن یا مرتهن عقد رهن منفسخ نمی شود…)).

ماده ۷۷۱ تا ماده ۷۹۴

۳-از عقود تبعی است:

برای تحقق عقد رهن پیش از انعقاد آن،باید دینی وجود داشته باشد و بنابر نظر حقوقدانان مشهور،سبب دین ایجاد شده باشد.بنابر این برای دین آینده نمی توان رهن گرفت.

تجزیه ناپذیری رهن

عقد رهن غیر قابل تجزیه است یعنی تا تمام دین توسط راهن پرداخت نگردد هیچ قسمتی از مال مرهون آزاد نمی گردد،زیرا تمام مال مرهون وثیقه هر جزئی از دین است.در این باره ماده ۷۸۳ قانون مدنی مقرر می دارد: ((اگر راهن مقداری از دین را ادا کند حق ندارد مقداری از رهن را مطالبه نماید و مرتهن می تواند تمام آن را تا تادیه کامل دین نگه دارد مگر که بین راهن و مرتهن ترتیب دیگری مقرر شده باشد.))بنابراین با پرداخت جزئی از دین،جزئی از مال آزاد نخواهد شد.

همچنین هر گاه مرتهن ذمه مدیون را نسبت به قسمتی از دین ابرا نماید چون ابرا تمام دین واقع نشده هیچ قسمتی از رهن آزاد نمی شود.شایان ذکر است همانطور که در قسمت اخیر ماده ۷۸۳ آمده است غیر قابل تجزیه بودن رهن از قوانین امری محسوب نمی شود،لذا طرفین می توانند توافق نمایند با پرداخت بخشی از دین ، به همان نسبت از مرهونه آزاد گردد.

ماده ۷۷۱ تا ماده ۷۹۴

شرایط مال مرهون

۱-عین مرهونه باید ملک و قابل فروش باشد:

ماده ۷۷۳ قانون مدنی اشعار می دارد: ((هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست نمی تواند مورد رهن واقع شود.))زیرا هدف از رهن این است که در صورت عدم تادیه دین از جانب راهن یا اعسار وی ،مرتهن مال مرهون را بفروشد و از قیمت آن طلب خود را وصول نماید.بنابر این مباحات چون ملک نبوده،موقوفه،اموال عمومی و مواد مخدر را نمی توان به رهن داد ، زیرا قابلیت فروش و تملک از جانب مرتهن را ندارد.

ماده ۷۷۱ تا ماده ۷۹۴

شایان ذکر است مالی که ذاتا قابل فروش است اما به موجب مقررات خاصی برای مدت معین نقل و انتقال آن ممنوع گردد را می توان به رهن گذارد.برای مثال اگر دولت خرید و فروش خودروی خارجی را جهت جلوگیری از افزایش قیمت تا ۲ سال ممنوع اعلام کند،رهن دادن خودردی خارجی در زمان ممنوعیت مانعی ندارد.

۲-مال مرهون باید عین معین یا کلی در معین باشد:

لذا رهن دادن دین ، منفعت و کلی ما فی ذمه باطل است.بنابر این اگر مالک یک خانه،صرفا منافع خانه را به رهن گذارد،یا اگر راهن طلبی را که از دیگری دارد رهن قرار دهد ، رهن باطل است.

در این باره ماده ۷۷۴ قانون مدنی مقرر می دارد: ((مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است.))

قابل ذکر است که اگر رهن کلی در معین باشد،قبض آن به یکی از دو صورت انجام می پذیرد:

الف)تسلیم تمام و کل مالی که قسمتی از وثیقه قرار گرفته است

ب)انتخاب مقدار معین به وسیله راهن و تسلیم آن به مرتهن

ماده ۷۷۱ تا ماده ۷۹۴

رهن فضولی

چنانچه مدیون مال غیر را بدون اذن مالک آن،در رهن دین خویش بگذارد،خواه مالک سهم مشاع از آن باشد یا تمام رهن ملک غیر باشد،رهن نسبت به ملک غیر فضولی و غیر نافذ است و صحت آن منوط به تنفیذ مالک آن است.اما اگر نسبت به مال مرهون،دیگری حق داشته باشد،رهن صحیح است.بنابراین مالی که حق انتفاع از آن به طور موقت واگذار شده یا در اجاره دیگری است،را می توان رهن داد.زیرا ، حق داشتن بر منافع منافاتی با رهن ندارد.

شرط منع مرتهن از فروش عین مرهونه

ماده ۷۷۸ قانون مدنی بیان می دارد: ((اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد،باطل است.))

به موجب این ماده شرط عدم فروش مرهونه توسط مرتهن در این که باطل است شک و تردیدی نیست اما اینکه آیا این شرط مبطل عقد است یه نه،بین حقوقدانان اختلاف نظر است.

مشهور حقوقدانان معتقدند: ((این شرط خلاف مقتضای ذات عقد رهن است.))چون اثر اصلی عقد رهن ایجاد حق فروش مرهونه و استیفای طلب از محل آن می باشد.به این دلیل این گروه معتقدند این شرط موجب بطلان عقد است.اما مرحوم دکتر کاتوزیان معتقدند تنها شرط نامشروع و باطل است ولی عقد رهن صحیح می باشد.زیرا مقتضای ذات عقد رهن ، ایجاد تعلق مرتهن و حق حبس عین مرهونه به سود اوست، یعنی در اثر رهن یک حق عینی تبعی برای مرتهن ایجاد می شود و اگر راهن تعهد خود را ایفا ننماید مرتهن حق فروش می یابد.

ماده ۷۷۱ تا ماده ۷۹۴

حق تقدم مرتهن بر عین مرهونه

ماده ۷۸۰ قانون مدنی مقرر می دارد: ((برای استیفای طلب خود از قیمت رهن، مرتهن بر هر طلبکار دیگری رجحان خواهد داشت.))زیرا مرتهن نسبت به رهن حق عینی دارد و حق عینی بر حق دینی تقدم دارد.

اگر مال مرهون به قیمتی بیشتر از طلب مرتهن فروخته شود مبلغ مازاد مال مالک آن می باشد و اگر قیمت حاصل فروش کمتر باشد مرتهن باید برای وصول باقی مانده طلب خود به راهن رجوع کند و اگر راهن مفلس یا ورشکسته شود مرتهن بابت باقیمانده طلب خود یا سایر غرما و طلبکاران شریک می شود(مواد ۷۸۱ و ۷۸۲).

ماده ۷۷۱ تا ماده ۷۹۴

ثمره و منافع حاصل در رهن

مال مرهون ملک راهن محسوب می شود و منافع آن نیز به تبع مالکیت بر عین مرهون از آن راهن است خواه متصل باشد خواه منفصل.اما منافع متصل  چون از عین مرهونه جدا نشدنی است جزء رهن محسوب می شود.در این زمینه ماده ۷۸۶ قانون مدنی مقرر می دارد: ((ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود در صورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است مگر اینکه ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد.))

ماده ۷۷۱ تا ماده ۷۹۴

تصرف منافی حق مرتهن

ماده ۷۹۳ قانون مدنی مقرر می دارد: ((راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.)) بنابراین ماده با توجه به رای وحدت رویه  تصرفات ناقل مالکیت در عین مرهون مانند بیع ، معاوضه،هبه،صلح و اگر مرهون مغازه است فروش سرقفلی آن بدون اذن مرتهن باشد غیر نافذ است.اما چنانچه تصرفات حقوقی راهن منافی حق مرتهن نباشد،نیازی به اذن مرتهن نیست مانند عاریه دادن مرهونه یا وصیت تملیکی نسبت به مرهونه.

رهن دادن مکرر از سوی راهن همانطور که بیان شد منافی حق مرتهن نیست،زیرا حق مرتهن اول،مقدم بر مرتهن دوم است.اما تسلیم مادی عیم مرهونه به مرتهن دوم به خصوص در اموال منقول تصرف منافی با حق مرتهن است.

ماده ۷۹۴ قانون مدنی مقرر می دارد: ((راهن می تواند در رهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای رهن نافع باشد و منافی حق مرتهن هم نباشد به عمل آورد،بدون اینکه مرتهن بتواند اورا منع کند،در صورت منع،اجازه با حاکم است.))در ماده ۷۹۳ راهن از تصرف منافی حق مرتهن منع شده است،اما در ماده ۷۹۴ برای تصرف راهن در مال مرهون،علاوه بر منافی نبودن تصرف به منافع مرتهن ، تصرف باید نافع هم باشد.بر این اساس بنا بر نظر مشهور حقوقدانان، حکم ماده ۷۹۳ برای تصرفات حقوقی راهن است ولی حکم ماده ۷۹۴ در خصوص تصرفات مادی راهن است.

ماده ۷۷۱ تا ماده ۷۹۴

شرایط عقد رهن

راهن و مرتهن وقتی قرارداد می بندند یک سری شروط را باید ضمن قراردادشان رعایت کنند که به آنها شرایط ضمن عقد رهن می گویند .

از این رو بسیار حائز اهمیت است که در تنظیم قرارداد رهن با یک وکیل پایه یک دادگستری که در تنظیم قرارداد رهن تخصص کافی و لازم را داشته باشد مشورت نمایید و حتی‌المقدور تنظیم قرارداد رهن را به یک وکیل قرارداد حقوقی یا موسسه حقوقی بسپارید.

یکی ازشروط عقد رهن ، شرط وکالت در فروش مال مرهونه است . به این ترتیب که راهن و مرتهن می توانندباهم شرط کننددرصورتی که راهن طلب خود را نپرداخت ، مرتهن وکالت دارد ، مال مرهونه را بفروشد و طلب خود را از آن بردارد .

در صورتی که این شرط ضمن عقد رهن نیاید ، مرتهن برای اینکه بتواند بدهی اش را از راهن بگیرد باید به دادگاه مراجعه و دادخواست ” اجبار به پرداخت دین یا فروش مال مرهونه ” را بدهد که دارای مراحل پیچیده ای است .

معمولا دو شرط وجود دارد که در زمان انعقاد عقد رهن طرفین می توانند آن ها را جزو شروط ضمن عقد بیاورند که عبارتند از:

۱٫شرطی که به مرتهن اجازه فروش مال مرهونه را می دهد؛ اگر این شرط ضمن عقد بیان شود و نوشته شود راهن این اجازه را به مرتهن می دهد؛ تا در صورتی که دین خودش را نتوانست پرداخت نماید، وکالتی به مرتهن جهت فروش مال مرهونه بدهد.

 ۲٫شرطی که در نظر دارد منافع رهن به مرتهن تعلق گیرد که به آن شرط تعلق منافع رهن به مرتهن می گویند؛ در ماده ۷۸۶ می خوانیم که :(ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود، در صورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد‌ متعلق به راهن است؛ مگر اینکه ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

اما نکته ای که در مشاوره حقوقی عقد رهن برخی از وکلای حقوقی و مشاوران  از آن غافل هستند این است که شرطی که به هیچ وجه مرتهن حق فروش مال مرهونه را ندارد؛ باطل است.ماده ۷۷۸قانون مدنی بیان می دارد که اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد باطل است .

اثار عقد رهن

از آثار عقد رهن میتوان به این مورد اشاره نمود که، مرتهن هر زماني كه بخواهد مي‌تواند از عقد رهن بگذرد و مال مرهونه را به راهن برگرداند.

اما تا زماني كه آن را فسخ نكرده است بر ديگر طلبكاران مقدم است و هر گاه عين مرهون فروخته شود، ابتدا مرتهن بايد تمام طلب خود را بردارد سپس ديگر طلبكاران مي‌توانند از باقيمانده آن استفاده كنند (ماده ۷۸۰ق.م).

حق تقدم نه تنها نسبت به عين مرهونه است بلكه نسبت به همه متعلقات و ثمره‌هاي متصل آنهم خواهد بود (مواد ۷۸۵ و ۷۸۶ ق.م) . اگر چند مرتهن نسبت به مالي حق عيني پيدا كرده باشند، حق تقدم بر مبناي ايجاد رهن است.

مرتهن طبق قرارداد رهن، حق دارد مال موضوع رهن را از ديگران بخواهد و براساس عقد رهن، براي وي حق تعقيب به وجود مي‌آيد .

ضرورت خدمات مشاوره وکیل حقوقی ملکی به ویژه در تنظیم قرارداد های رهنی توسط یک وکیل ملکی متعهد و توانا بر کسی پوشیده نیست. مسکن و املاک یکی از مهمترین دارایی های هر شخصی محسوب می شوند. هر گونه سهل انگاری و نادیده گرفتن قوانین می تواند منجر به خسارات جبران ناپذیری گردد.اگر در حین معامله املاک به مشکل برخورد کردید با مشورت با وکلای حقوقی موسسه حقوقی رای مثبت می توانید از اقدامات قانونی برای حل مشکل آگاه شوید. موسسه حقوقی رای مثبت  با اقامه دعوی در صورت نیاز به بهترین شکل ممکن از تضییع حقوق شما جلوگیری کرده و نسبت به احقاق حقوق موکل خود اقدام مینماید.

نتیجه گیری

مطابق آنچه بیان گردید عقد رهن از عقود معین کاربردی و بسیار مهم است که امروزه بر خلاف برخی از عقود معین دیگر که کارکرد خود را از دست داده اند بسیار مورد توجه حقوقدانان و وکلا قرار دارد و ایشان از این عقد چه در تنظیم قراردادهای حقوقی و در مبحث ضمانت و چه در دعاوی حقوقی و در بحث توقیف و در رهن گرفتن مالی از سوی بدهکار به کرات مورد استفاده قرار می گیرد.