الزام به تنظیم سند رسمی
بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌کند بلکه متعاملین به همه نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود، ملزم هستند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و قید نشدن آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود بنابراین به نظر می‌رسد که در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی میشود.
اما باید توجه داشت که در برخی قراردادها چنین تصریح میشود که اگر فروشنده منصرف شده یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بین پرداخت وجه‌التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند یا وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد؛ مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه‌التزام بپردازد. بنابراین دادرس در زمان بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نخواهد بود و در صورت نبود چنین تعهدی، به عرف و عادت در منطقه رجوع می‌کند.
مواد قانونی و اصول مورد استناد
در این خصوص باید به اصل لزوم معاملات و اصل صحت معاملات و نیز مواد ۱۰، ۱۹۰، ۱۹۱، ۲۱۹، ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی اشاره کرد که به شرح ذیل است:
- بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
- همچنین طبق ماده ۱۹۰ این قانون، «برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
- قصد طرفین و رضای آنها.
- اهلیت طرفین.
- موضوع معین که مورد معامله باشد.
- مشروعیت جهت معامله
- ماده ۱۹۱ قانون مدنی نیز می‌گوید: «عقد محقق میشود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.»
- ماده ۲۱۹: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.»
- ماده ۲۲۰: «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.»
- ماده ۲۲۲: «در صورت عدم ایفای تعهد، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه مخارج آن محکوم کند.»
- ماده ۲۲۳: «هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر این که فساد آن معلوم شود.»
دادگاه صالح به رسیدگی
دادگاه صالح به رسیدگی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اموال غیرمنقول دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول می باشد و در اموال منقول دادگاه محل اقامت خوانده یا دادگاهی که عقد یا قرارداد در آنجا واقع شده صالح به رسیدگی می باشد.
هزینه دادرسی
هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی اموال غیرمنقول براساس ارزش قیمت منطقه ای مشخص می شود. در اموال منقول نیز می توان خواسته را مقوم نمود که تا بیست میلیون تومان در شورای حل اختلاف رسیدگی می شود و بیشتر از آن در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی می گردد.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح میشود.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد می‌کنند که در آن دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که بر اساس آن، «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛ موضوع مهم این است که سند، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد، حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای معامله کرده و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در شرایط عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این موضوع مهمترین اثر حقوقی قولنامه است؛ حال پرسشی که مطرح میشود، این است که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود امتناع کند، تکلیف چه خواهد شد؟
یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک گریبان‌گیر خریداران میشود، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود امتناع می‌کند.
مقدمات طرح دعوا
پس از تنظیم مبایعه‌نامه و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص‌شده در مبایعه‌نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند.در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند. در این گواهی درج میشود که در تاریخ مقررشده در مبایعه‌نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.
در صورتی که در مبایعه‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (محل وقوع ملک ملاک صلاحیت است) مراجعه کند.
موانع طرح دعوا
خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد؛ چرا که در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند. همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده است.
نتیجه گیری
خریدار در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید دقت نماید که دعوا را بر علیه فروشنده و مالکین اصلی (در صورتی که فروشنده به وکالت از مالک اصلی اقدام به فروش نموده باشد) مطرح نماید چرا که در غیر این صورت و استعلام دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه و مالک نبودن خواندگان منجر به صدور قرار رد دادخواست می گردد.
اگر مال مورد معامله در رهن باشد بایستی خواسته فک رهن نیز مطرح شود چرا که ملکی که در رهن باشد نمی توان الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست نمود همچنین بایستی در ضمن دادخواست مطروحه مقدماتی که فروشنده جهت انتقال سند باید انجام دهد نیز خواسته شود از جمله اخذ پایان کار و …
با توجه به نکات فوق الذکر طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دارای پیچیدگی هایی است که افراد عادی که آگاهی از قوانین و مقررات ندارند دچار مشکلاتی خواهند گردید که منجر به صرف وقت طولانی و هزینه اضافی برای آنها می گردد لذا در این خصوص وکلای موسسه رای مثبت می توانند شما را به نتیجه دلخواه در مدت زمان کوتاه تری برسانند.
نظرات و یا سوالات خود را مطرح کنید