درعلم حقوق ایران، حق شفعه در قوانین و مقررات بطور صریح معنا گردیده است :
اگر مال غیرمنقولی وجود داشته باشد که قابلیت تقسیم نیز داشته باشد و این مال بین دو نفر مشترک باشد، یعنی اینکه سلطه ی هردو نفر بر آن مال مالکانه باشد، و هریک از آن دو نفر سهم خود از آن مال غیرمنقول را به قصد بیع به شخصی غیر از شریکِ دیگر منتقل نماید، برای آن شریک دیگر حقی به وجود می آید به نام “حق شفعه” بدین معنا که وی حق دارد قیمتی را که مشتری پرداخته است به وی داده و سهمِ فروخته شده را از آن خود سازد. (بدین ترتیب مالکیتِ کل مال غیرمنقول متعلق به او خواهد شد.) به صاحب این حق شفیع می گویند.
منظور از مال غیرمنقول یک غبرمنقول ذاتی از قییل زمین است، اما چنانچه غیرمنقولی ذاتی نباشد و به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده است مثل ساختمان و درخت، چنانچه به تبع عرصه فروخته شود، به تبع عرصه می‌تواند مورد حق شفعه قرار گیرد و چنانچه به طور مستقل به فروش برسد، شریک حق شفعه نخواهد داشت. بر اساس ماده ۸۰۹ قانون مدنی، هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد بود.
در اخذ به شفعه قانون مدنی – مواد ۸۰۸ الی ۸۲۴
چنین مالکیتی یکی از استثنائاتی است که منجر میشود تملک بر مال خریدار و بطور مستقیم صورت گیرد زیرا زیرا طبق اصل حقوقی نمی‌توان ملکی را از ملکیت کسی بدون موافقتش خارج کرد.
در اینصورت اگر همه ی شرایط موجود باشند، بدون نیاز به تشریفات خاص این حق قابل اعمال خواهد بود. همچنین برای فردی که غایب بوده و بعدا متوجه میشود که دارای چنین حقی بوده است، محفوظ خواهد بود. در این حالت دعوای اخذ به شفعه که در محاکم دادگستری مطرح میگردد تنها به منظور اثبات و احراز شرایط عمل حقوقی است که انجام میگردد.
چنین دعوایی در صورت مطرح شدن باید لزوما به طرفیت خریدار و شریکِ فروشنده اقامه گردد. همچنین هنگامی که یک شریک اقدام به انتقال سهم مشاعی خود می نماید، می بایست سهم خود را به عنوان “مال مورد معامله” به جهت فروش ارائه نموده باشد، نه بهای معامله ایی که بایستی به دیگری پرداخت شود.
نکته ی قابل توجه آن که قانون بر وجود “دو شریک” در یک مال غیرمنقول تاکید داشته است. زمانی که چنین حقی در حال شکل گیری است از جمله مواردی که حتما می بایست رعایت گردد وجود دو شریک است. تعدد شرکا و محدود بودن آنها به دو نفر از باب مثال نبوده، بلکه دقیقا منظور نظر قانونگذار بوده است.
اما باید دانست اگر یکی از شرکاء فوت نماید و ورثه ی متعدد وی (شامل همسر و فرزندانش) جانشین وی شده و این مساله نقض کننده ی منظور نظر قانونگذار در تعداد شرکا نیست و ورثه ی متوفی می توانند این حق را اعمال نمایند.
اما هرگاه یک یا چندنفر از وراث حق خود را اسقاط نمایند، باقی ورثه نمیتوانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و یا باید از آن صرفنظر کرده و یا نسبت به تمام مالی که مورد فروش واقع شده است اعمال نمایند.
حق شفعه از جمله اموری است که از زمان آگاهی شریک، باید فورا اعمال گردد و درنگ غیر قابل اغماض در اعمال این حق، آن را اسقاط خواهد نمود. به جهت آنکه چنین حقی عملا اعمال گردد شریکی که خواهان نیز هست، می بایست ابتدا وجهی که مشتری بابت معامله پرداخت نموده است را پرداخت و یا در صندوق دادگستری ایداع نماید، سپس اقدامات بعدی توسط وی انجام گردد.
هریک از شرکاء می توانند حق شفعه ی خود را اسقاط نمایند، در اینصورت اراده ی آنان بر اسقاط حق باید به لفظ یا عملی که دلالت برآن نماید اعلام گردد، اما صاحب حق شفعه می‌تواند حق خود را با مشتری مصالحه کرده یا با گرفتن عوض یا بدون عوض از آن چشم بپوشد که اثر این مصالحه سقوط حق شفعه است. در ابتدا حق شفعه به منظور جلوگیری از ورود ضرر برای شریک به وجود آمد؛ حال چنانچه صاحب حق متوجه شود که معامله ی صورت گرفته بر روی مال مشاع ضرری برای او ایجاد نمی‌‌کند، می‌تواند بر ترک آن با مشتری صلح کند و از حق خود بگذرد.
در صورتی که سهم یکی از دو شریک به نحوی از انحاء مورد خرید و فروش واقع شود که قانون آن را مجاز ندانسته است (بیع فاسد)، حق شفعه به وجود نخواهد آمد.
موسسه حقوقی وکلای رای مثبت با سابقه طولانی در امر مشاوره و وکالت پرونده های قضائی اعم از حقوقی و کیفری توانسته کارنامه درخورتوجه از خود برجای گذارد.
وکیل پایه یک دادگستری و وکلای موسسه متشکل از بهترین وکیل کیفری ،اساتید دانشگاه در رشته حقوق جزا و جرم شناسی هستند که هم تخصص فراوانی در زمینه دعاوی کیفری داشته و هم به واسطه به نتیجه رساندن صدها ها پرونده در این زمینه تجربه بالا و ارزشمندی دارند.
موسسه حقوقی رای مثبت با حضور وکلای مجرب و بهترین وکیل حقوقی و وکیل ملکی و وکیل خانواده را که تخصص همان موضوع را دارد و پرونده های مشابه زیادی را کار کرده و به قولی چم وخم را خوب می داند برای دعوای شما انتخاب و بر می گزیند.
