رشته حقوق رشته ای گسترده است که مباحث گوناگون را در بر می‌گیرد . برخی از مسائل و مباحث حقوقی از پیچیدگی و اهمیت فراوانی برخوردار است . یکی از مباحث پیچیده و بسیار بااهمیت حقوقی موضوع املاک و دعاوی ملکی میباشد. داوی ملکی به دعاوی گفته می‌شود که موضوع دعوا یک مال غیر منقول است . عناوین گوناگونی در دعاوی ملکی وجود دارد که می‌توان به دعاوی الزام به تنظیم سند ، دعاوی خلع ید، دعاوی افراز و تفکیک ملک مشاع و … اشاره نمود .
یکی از دعاوی مهم این حوزه دعاوی دستور فروش ملک مشاع می باشد که در این گفتار به آن خواهیم پرداخت.
ملک مشاع ؛ ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که مشترک بین چند شخص باشد و مشترکا در آن ملک مالکیت داشته باشند و در صورتی که احدی از شرکا قصد پایان دادن به شراکت داشته باشد و دیگر شرکا چنین قصدی نداشته باشند و توافقی بین شرکا ایجاد نگردد برای پایان دادن به شراکت می بایست تقاضای دستور فروش ملک مشاع داده شود .
دستور فروش ملک مشاع : در صورتیکه شرکا ملک مشاع به هر علت نخواهند ادامه شراکت بدهند و در خصوص تقسیم ملک توافقی حاصل نشود، در این حال خواهان تقسیم ملک باید ابتدا با رجوع به اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست افراز نماید، در صورتی که ملک مذکور قابلیت افراز و تقسیم نداشته باشد متقاضی می تواند از دادگاه تقاضای دستور فروش ملک مشاع نماید.
مراحل گرفتن گواهی عدم افراز ملک مشاع : اداره ثبت در صورتی که ملک قابل افراز باشد آن را تقسیم و در صورتیکه ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامه‌ای به خواهان افراز داده می شود و در آن غیر قابل افراز بودن ملک قید می‌گردد و متقاضی افراز گواهینامه عدم افراز را به همراه دیگر مدارک مالکیت و درخواست خود را در خصوص دستور فروش ملک مشاع به دادگاه حقوقی تقدیم و دادگاه پس از صدور دستور فروش ، حکم را به دایره اجرا ارسال مینماید.
مقاله تقسیم ترکه سرقفلی مشاع را مطالعه کنید.
مستند به ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع ؛ افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتیکه مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محل وقوع ملک می باشد و واحد ثبت ملک مکلف است با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز نماید .
اداره ثبت در صورتی که ملک قابل افراز باشد آنرا تقسیم و درصورتیکه که ملک غیرقابل افراز باشد |،گواهینامه‌های به خواهان افراز داده می شود و در آن غیر قابل افراز بودن ملک قید می‌گردد و متقاضی افراز گواهینامه عدم افراز را به همراه دیگر مدارک مالکیت و درخواست خود را در خصوص دستور فروش ملک مشاع به دادگاه حقوقی تقدیم و دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر و دستور مذکور به دایره اجرایی ارسال می گردد.
مدیر قسمت اجرای احکام مدنی نسبت به انجام مزایده و فروش ملک مذکور اقدامات لازم را انجام می دهد.
در این خصوص باید به موارد ذیل دقت نمود :
الف: دادگاه برای این درخواست ها دستور صادر می نماید و حکم یا قرار صادر نمی نماید.
و این دستور (دستور فروش ملک مشاع) قابل تجدید نظر خواهی و فرجام خواهی نمی باشد.
ب: برای اجرای دستور فروش ملک مشاع صرف تقاضای اجرای دستور کفایت می کند و نیازی به تقاضای صدور اجرائیه ندارد و دلیل آن این است که دستور فروش حکم محسوب نمی گردد و صرفا یک دستور می باشد.
ج: اینگونه دعوی (دستور فروش ملک مشاع ) دعوی غیر مالی محسوب می‌شوند، البته به غیر از مواردی که اختلاف در مالکیت مطرح باشد.
د: در صورتی که بین شرکا محجور یا غایب وجود داشته باشد و همچنین در صورتی که ملک ثبت نشده یا جریان ثبتی آن هنوز خاتمه نیافته باشد ، متقاضی تقسیم ملک مشاع می‌بایست درخواست خود را از طریق دادگاه پیگیری نماید.
ه: در صورتی که ملک مشاع به هر طریق توقیف و یا در رهن باشد، تقاضای مذکور (دستور فروش ملک مشاع) قابلیت استماع نخواهد داشت .
مقاله افراز مال مشاع را مطالعه کنید.
در صورتی که چند نفر به صورت مشاعی مالک یک ملک باشد و یکی از شرکا کل ملک را به فروش برساند در این صورت فروش نسبت به سهم خود صحیح می باشد ولی نسبت به سهم شرکا دیگر معامله فضولی محسوب می گردد و دیگر شرکا می‌توانند نسبت به معامله فضولی قبول یا رد نمایند .
چه کسانی می توانند تقاضای دستور فروش ملک مشاع را بخواهند :
چنانچه یک ملک بین چند نفر به صورت مشاع باشد تقاضای دستور فروش ملک مشاع از طرف هر یک از شرکا می تواند صورت بگیرد و متقاضی الزاما می بایست تمام شریکان را طرف دعوا قرار دهد .
دادگاه صالح در فروش ملک مشاع :
دادگاه محل وقوع ملک مشاع صلاحیت رسیدگی به این نوع دعاوی را دارد.
برای افراز ملک کجا باید رجوع نمود :
با توجه به سند املاک دو حالت وجود دارد: الف :چنانچه ملک مشاع دارای سند رسمی باشد و همچنین جریان ثبتی نیز به اتمام رسیده باشد بایستی به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نمود.
در صورتیکه ملک مشاعی دارای سند رسمی نباشد و یا جریان ثبتی آن به پایان نرسیده باشد در این حالت درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد.
موسسه حقوقی وکلای رای مثبت با همکاری تعدادی از بهترین وکلای پایه یک دادگستری که به صورت تخصصی در دعاوی ملکی فعالیت داشته و دانش و تجربه کافی در این گونه دعاوی را دارند توانسته اعتماد موکلین خویش را جلب نماید و کارنامه ای درخشان از خود برجای گذارد.